Leyes de conversión a condominios en Berkeley y derechos de los inquilinos
Actualizado el 25 de marzo de 2016
¿Cuál es el número máximo de unidades de alquiler que la ciudad de Berkeley puede aprobar para conversión a condominios?
Para todas las solicitudes de conversión a condominios presentadas después del 1 de enero de 2009, no se pueden aprobar más de 100 unidades de alquiler por año para conversión a condominios, apartamentos comunitarios o unidades de cooperativa de acciones. Si el número de unidades aprobadas para conversión en un año determinado es menor de 100, el número para el año siguiente aumenta en la diferencia, sin exceder 200.
Hay dos tipos de unidades que no se incluyen en la cuota de 100 unidades:
- Unidades a precio inferior al del mercado, también conocidas como unidades inclusivas; y
- Propiedades de dos, tres y cuatro unidades con unidades ocupadas por sus dueños que califican para un límite de tarifa de mitigación del 5% o menos. La tarifa de mitigación es un pago que hacen el dueño o los dueños a la ciudad de Berkeley por el derecho a convertir a condominios. La ciudad de Berkeley cobra la tarifa de mitigación y la usa para financiar proyectos de vivienda asequible.
¿Puede la ciudad de Berkeley impedir que un dueño venda unidades como TIC?
No. La Corte de Apelaciones ha determinado que las ciudades no pueden restringir las TIC (tenencias en común) de ninguna manera.
¿Puede un propietario desalojar a un inquilino en Berkeley y luego convertir a condominios?
Existe una prohibición de diez años para la conversión a condominios después de un desalojo bajo la Ley Ellis, un desalojo para que el propietario se mude a la unidad, un desalojo para que se mude un familiar o un desalojo por demolición.
Existe una prohibición de cinco años para la conversión a condominios después de un desalojo sin culpa, un desalojo constructivo, una demanda presentada por un inquilino por desalojo injustificado o desalojo constructivo, o un desalojo constructivo mediante un aumento de renta de más del 10%.
¿Qué protecciones especiales tienen los inquilinos después de una conversión a condominios en Berkeley?
Ningún inquilino puede ser desalojado para que el propietario o un familiar se mude a la unidad, siempre que la unidad siga siendo la residencia principal del inquilino.
Si la unidad se vende, se le debe ofrecer al inquilino un contrato de arrendamiento vitalicio con protecciones de límite de renta conforme a la Ordenanza de Rentas de Berkeley.
A todos los inquilinos se les debe otorgar el derecho exclusivo de comprar su unidad. La oferta debe mantenerse abierta durante un año.
Para reducir la tarifa de mitigación, el propietario puede aceptar limitar los aumentos de renta futuros a menos del 65% del aumento del CPI (Índice de Precios al Consumidor) del Área de la Bahía. Esto es solo opcional.
¿Cómo se calcula la tarifa de mitigación de vivienda asequible de Berkeley?
La fórmula para calcular esta tarifa es la siguiente:
- Primero, determine el costo anual de ocupar una unidad como condominio sumando los pagos mensuales de la hipoteca, los impuestos y las cuotas de la asociación de propietarios, y multiplique la suma por 12.
- Calcule el costo anual de alquiler usando la renta mensual de la unidad al momento de la solicitud de conversión y multiplicándola por 12. Si la unidad está ocupada por su dueño o no se ha rentado en los últimos 12 meses, se puede usar en su lugar la renta de una unidad comparable cercana.
- Los costos de propiedad del condominio de la unidad menos los costos de alquiler se dividirán entonces entre la tasa hipotecaria fija vigente establecida por la Federal Housing Administration (Administración Federal de Vivienda) para determinar la tarifa.
¿Cómo se modifica la tarifa de mitigación después de la venta de una unidad convertida?
Si una unidad convertida se vende, la tarifa de mitigación se basa en el precio de venta real en lugar del costo de ocupar la unidad. Si la ciudad considera que el precio de venta es excesivamente bajo, el vendedor debe respaldar el precio con un avalúo confiable realizado por un tasador residencial certificado (Certified Residential Appraiser). Si el avalúo está dentro del 10 por ciento del precio de venta real, el costo del avalúo se descontará del monto total de la tarifa de mitigación que se debe a la ciudad.
