Definición de OMI
El desalojo por mudanza del propietario (Owner Move-In Eviction) también suele denominarse OMI, mudanza de un familiar (Relative Move-In), LMI o desalojo por mudanza del arrendador (Landlord Move-In Eviction)
La San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Rentas de San Francisco) permite que el dueño de un edificio desaloje a todos los inquilinos de una sola unidad de alquiler si:
- El dueño tiene al menos un 25% de participación en el edificio; y
- Tiene la intención de “buena fe” de vivir en la unidad durante al menos 3 años (salvo una emergencia)
Un dueño también puede mudar a un familiar directo a un edificio si:
- El dueño tiene al menos un 25% de participación en el edificio; y
- El dueño vive en el edificio o está desalojando simultáneamente para vivir en el edificio
Familiar directo incluye abuelos, nietos, padres, hijos, hermanos, hermanas, un cónyuge o el cónyuge de cualquiera de estos familiares.
Asignación mínima para mudanza
En un OMI, el dueño está obligado a pagar a los inquilinos actuales asistencia de reubicación: aproximadamente $5,000 por inquilino hasta un máximo de $15,000 por unidad. La mitad de este dinero se debe pagar al momento del aviso de desalojo y la otra mitad cuando los inquilinos desocupen. Además, el dueño debe ofrecer a los inquilinos cualquier unidad vacante que posea, incluso si está en otros edificios.
Restricciones de alquiler y desalojo injustificado
Si el propietario no vive en la unidad durante tres (3) años, debe ofrecer la unidad de nuevo a los inquilinos con la renta original, ajustada por los aumentos anuales de renta permitidos. Cuando un propietario no ofrece la unidad de nuevo a los inquilinos o no vive en la unidad durante tres años, los inquilinos pueden presentar una demanda por desalojo injustificado contra el propietario.
Proceso de OMI paso a paso
1- Solicitudes verbales y ofertas
Por lo general, el proceso de OMI comienza con solicitudes verbales para que los inquilinos desocupen la vivienda y con ofertas de pago. Al propietario le conviene pagar para que los inquilinos se muden. Solo en honorarios de abogados, seguir adelante con un OMI le costará al propietario un mínimo de $10,000. Consulte Negotiating a Buyout: What the Landlord Stands to Lose in an Owner Move-In Eviction. Además, si el propietario compró la propiedad recientemente, paga una hipoteca equivalente a unos $2,000 por mes por unidad. Cuanto más tiempo permanezca el inquilino en el edificio, mayor será la pérdida del propietario en el servicio de la deuda. Más aún, la restricción de alquiler de tres (3) años reduce considerablemente el valor de reventa de la propiedad, quizás hasta un 20% por unidad. Si el propietario logra que los inquilinos renuncien a sus derechos y se muden rápidamente y sin una batalla legal, se ahorra cerca de un promedio de $120,000 por unidad. Consulte Negotiating a Buyout: What the Landlord Stands to Lose in an Owner Move-In Eviction.
2- Aviso de desalojo por OMI de sesenta (60) días
Si los inquilinos y el propietario no llegan a un acuerdo, los inquilinos pueden recibir un aviso de desalojo de sesenta (60) días. Este aviso tiene muchos requisitos técnicos y debe redactarlo un abogado que conozca las leyes de alquiler de San Francisco. Los propietarios, e incluso algunos abogados, suelen cometer errores en el aviso de sesenta (60) días.
Este es un buen momento para reunirse con un abogado especializado en inquilinos. Un aviso de desalojo no significa que el inquilino tenga que mudarse, pero puede convenirle mudarse si hay motivos para creer que el propietario está actuando de forma deshonesta.
Es importante entender que un aviso de sesenta (60) días no cambia la estrategia de negociación. De hecho, el aviso puede retirarse hasta que venzan los sesenta (60) días o hasta que los inquilinos desocupen la vivienda. Las restricciones de alquiler de tres (3) años no entran en vigor cuando se entrega el aviso. Esto significa que un aviso no debería causar pánico entre los inquilinos. De hecho, un aviso de sesenta (60) días incluso podría colocarlos en una mejor posición estratégica.
3- Demanda de desalojo
Si los inquilinos no han desocupado la vivienda dentro de los sesenta (60) días posteriores a la entrega del aviso, el propietario puede presentar una demanda de desalojo llamada unlawful detainer. A partir de la fecha de entrega de la demanda, los inquilinos tienen cinco (5) días para presentar una contestación. Dos semanas después de presentada la contestación, se celebra una conferencia obligatoria de conciliación. Si la demanda de desalojo no se resuelve mediante un acuerdo, se celebra un juicio. Durante el juicio, los inquilinos pueden cuestionar la buena fe del propietario. En otras palabras, este es el momento de demostrar que el propietario no planea realmente vivir en la unidad durante tres (3) años.
Revise con atención si su contrato de alquiler incluye una cláusula sobre honorarios de abogados. Si la incluye, la parte que pierda la demanda de desalojo debe pagar los honorarios de abogados de la parte ganadora. Esta cláusula puede ejercer una enorme presión sobre un propietario que actúa de mala fe y puede darle valor a un propietario honesto.
4- Vigile la propiedad
Ya sea que los inquilinos se muden después del aviso o después de una demanda de desalojo, es importante que vigilen la propiedad para asegurarse de que el propietario o su familiar viva en la unidad durante tres (3) años. Si el propietario o el familiar no se muda a la unidad o la desocupa antes de tiempo, debe ofrecerles la unidad nuevamente a los inquilinos o enfrentar una demanda por desalojo injustificado.
Los inquilinos deben mantener actualizados sus datos de contacto con el propietario, para que este pueda comunicarse fácilmente con ellos y ofrecerles la unidad si queda desocupada. También es buena idea que los inquilinos registren sus cambios de dirección ante la Junta de Alquileres de San Francisco (San Francisco Rent Board).
