En California, los propietarios pueden cobrar hasta el equivalente a dos meses de renta como depósito de garantía por una unidad sin amueblar y tres meses de renta por una unidad amueblada. Cal. Civ. Code §1950.5. Como el monto del depósito de garantía de un inquilino puede ser considerable, los inquilinos deben tomar medidas preventivas para asegurarse de recuperar todo su depósito del propietario después de mudarse.
Haga una inspección al mudarse
Antes de mudarse, los inquilinos deben recorrer la unidad para documentar cualquier daño o deterioro. A veces, el propietario le entrega al inquilino una hoja de inspección de entrada para dejar constancia de las condiciones y le pide que la devuelva en unos pocos días. Si el propietario no entrega esta hoja, los inquilinos deben hacer su propia lista describiendo los problemas existentes, y deben tomar fotos y video con su celular. Los resultados deben entregarse al propietario dentro de los primeros días después de la mudanza. La inspección inicial les dará tanto al propietario como al inquilino un registro de las condiciones exactas en que estaba la unidad al comienzo del arrendamiento.
Informe de inmediato a su propietario sobre las reparaciones necesarias
Los inquilinos pueden ser responsables de los daños que resulten de su negligencia. Es importante que notifique de inmediato y por escrito a su propietario sobre cualquier cosa que necesite reparación durante el arrendamiento. Si no le avisa a tiempo a su propietario sobre un problema que necesita reparación y este empeora con el tiempo hasta causar daños extensos, el propietario podría intentar responsabilizarlo por el costo de la reparación.
Haga una inspección al desocupar
El inquilino tiene derecho a solicitar una inspección antes de desocupar. Cal. Civ. Code §1950.5(f). Esta debe realizarse no antes de dos semanas previas a su mudanza. Id. La inspección tiene como fin darle la oportunidad de corregir, antes de desocupar, cualquier problema que el propietario haya señalado durante el recorrido.
Una vez que la unidad esté vacía y limpia, debe hacer un recorrido final, tomando fotos y videos, para documentar el estado final de la unidad, lo cual podrá usar más adelante como evidencia si surge una disputa.
Daños frente a desgaste normal
La mayoría de las disputas sobre depósitos de garantía tienen que ver con qué se considera daño frente a desgaste normal. Solo el costo de los daños causados por el inquilino puede descontarse del depósito de garantía. Una reparación que justifica un descuento suele ser un daño evitable y causado por negligencia, y no por el simple hecho de vivir en la propiedad o usarla. El “desgaste ordinario o normal” no puede descontarse de su depósito. En general, el “desgaste” se considera el deterioro inevitable de una unidad que resulta del uso normal por parte del inquilino. Por ejemplo, una alfombra gastada por el tránsito normal es desgaste ordinario, mientras que una quemadura de cigarrillo en la alfombra es una negligencia evitable de la que el inquilino será responsable.
Su propietario tiene veintiún días para devolverle su depósito de garantía
Dentro de los veintiún días después de que usted desocupe la unidad, su propietario debe devolverle la totalidad de su depósito de garantía o enviarle una carta explicando por qué no le devolverá una parte o la totalidad del mismo. Cal. Civ. Code §1950.5(g). Si los daños reclamados no pueden repararse dentro del plazo de veintiún días, su propietario puede enviarle un estimado de buena fe del costo de las reparaciones. Id. Su propietario debe enviarle los recibos finales dentro de los catorce días después de terminadas las reparaciones. Id.
Muchas cortes no toman en cuenta el requisito de los veintiún días, y que su propietario infrinja esta sección de la ley no significa que usted tenga derecho automáticamente a la devolución total de su depósito. Sin embargo, que su propietario no cumpla con el requisito de los veintiún días puede servir para demostrar “mala fe” de su parte, lo que podría darle derecho a daños adicionales si necesita demandarlo para recuperar su depósito.
¿Qué debe hacer un inquilino si su propietario no le devuelve el depósito de garantía?
Escríbale una carta a su propietario para exigir la devolución de su depósito.
Si su propietario no se ha comunicado con usted dentro de los veintiún días posteriores a su mudanza o le ha enviado una lista detallada de descuentos con la que usted no está de acuerdo, escríbale una carta en la que impugne los supuestos daños y exija la devolución de su depósito de garantía.
Primero, revise cada concepto que el propietario descontó de su depósito para determinar si se debe a un daño causado por usted o si es resultado del “desgaste normal”. Si se debe al desgaste normal, el propietario no puede descontarlo de su depósito de garantía. Si es un daño causado por usted, el propietario puede descontar de su depósito de garantía el costo de reparar o reemplazar ese artículo.
Luego, si es un daño causado por usted, determine qué parte del costo probablemente le corresponde pagar. Un cálculo común es prorratear el costo total de la reparación o el reemplazo para que usted pague solo por el daño causado a la “vida útil” restante del artículo. Por ejemplo, por lo general, una alfombra tiene una vida útil de aproximadamente diez años. Si un inquilino se mudó después de cinco años y causó daños a la alfombra más allá del desgaste ordinario que hicieron necesaria su reparación o reemplazo, es probable que el inquilino sea responsable solo de la mitad del costo de reparación o reemplazo.
Por último, determine qué parte de su depósito tiene derecho a recuperar y dele a su propietario una fecha límite para devolverlo. Si su propietario no le devuelve el depósito en esa fecha, tendrá que demandarlo para recuperarlo.
Demande a su propietario para recuperar su depósito de garantía.
Si usted y su propietario no logran llegar a un acuerdo sobre la devolución de su depósito de garantía, el siguiente paso es demandar a su propietario para recuperarlo. Deberá presentar su demanda en el condado donde se encuentra la unidad de alquiler. Si su depósito de garantía fue de menos de $10,000, su recurso es presentar la demanda en la corte de reclamos menores. Si el depósito fue de más de $10,000, lo cual excede el máximo de la corte de reclamos menores, debe comunicarse con un abogado de inquilinos para que lo ayude.
Cuando su propietario retiene su depósito de garantía de “mala fe”, usted puede reclamar no solo la devolución de su depósito, sino también daños punitivos de hasta dos veces el monto del depósito. Cal. Civ. Code §1950.5(l). Los propietarios tienen la carga de la prueba para demostrar que el monto que retuvieron era razonable y estaba permitido.
Los inquilinos deben saber que, si demandan a su propietario, este puede presentar una contrademanda contra el inquilino por daños adicionales que superen el monto del depósito de garantía.
Antes de presentar cualquier demanda contra su propietario, debe consultar con un abogado de inquilinos para entender sus derechos y determinar si podría tener otros reclamos contra su propietario además de la devolución de su depósito de garantía.
¿Qué pasa con su depósito de garantía si rompe su contrato de arrendamiento?
Si rompe su contrato de arrendamiento sin una base legal, su propietario puede quedarse con su depósito de garantía para cubrir la renta no pagada. En algunos casos, un inquilino puede tener un motivo para romper un contrato de arrendamiento sin consecuencias ni penalidades. Los inquilinos que planean romper su contrato de arrendamiento deben consultar primero con un abogado de derechos de inquilinos antes de notificar a su propietario.
Su depósito de garantía y los compañeros de vivienda
Las situaciones con compañeros de vivienda pueden ser complicadas. Si todos los compañeros firmaron un solo contrato de arrendamiento para la unidad y solo uno de ellos se muda, el propietario no tiene que devolver el depósito de garantía hasta que todos los inquilinos del contrato se muden. Como el propietario no tiene que devolver la parte del depósito del compañero que se va, es buena idea que los coinquilinos hagan un acuerdo por escrito entre compañeros de vivienda al comienzo del arrendamiento para resolver situaciones como qué hacer con el depósito de garantía si uno de ellos quiere irse.
Depósitos de garantía de inquilinos comerciales
Los depósitos de garantía comerciales son muy diferentes de los depósitos de garantía residenciales. Los inquilinos comerciales deben leer con atención sus contratos de arrendamiento. Salvo algunas excepciones limitadas, no hay restricciones sobre cuánto puede cobrar un propietario comercial como depósito de garantía.
Si el depósito se usó solo para cubrir faltas de pago de la renta, el plazo para devolver el saldo depende de si el depósito cubre más o menos de un mes de renta. Cal. Civ. Code § 1950.7. Si el depósito no cubre más de un mes de renta, el saldo debe devolverse al inquilino a más tardar treinta días después de que el propietario tenga la posesión de la propiedad. Id. Si el depósito cubre más de un mes de renta, el saldo debe devolverse al inquilino dentro de las dos semanas posteriores a que el propietario tenga la posesión de la propiedad. Id.
Los propietarios comerciales no están obligados a entregar un estado detallado de deducciones dentro de veintiún días. Si las únicas deducciones son por daños y no por falta de pago de la renta, el saldo debe devolverse al inquilino a más tardar treinta días después de que el propietario tenga la posesión del inmueble. Id.
Si un inquilino comercial demanda para recuperar su depósito y tiene una reclamación contra su propietario por retención de “mala fe”, el propietario puede ser responsable ante el inquilino por hasta $200, más cualquier daño real. Id. La devolución de depósitos de garantía residenciales y comerciales no siempre es sencilla. Llame al (415) 504-2165 para hablar con uno de nuestros abogados de inquilinos sobre su caso específico de depósito de garantía.
