Cómo probar la mala fe en un desalojo por mudanza del propietario o por mejoras de capital
(El desalojo por mudanza del propietario, u OMI, también se conoce a veces como desalojo por mudanza de un familiar, OMI, LMI o desalojo por mudanza del propietario)
La mejor manera de combatir un desalojo por mudanza del propietario es averiguar todo lo que pueda sobre el propietario y, si corresponde, sobre los familiares del propietario. Es importante tener en cuenta que quizás no le convenga informarle al propietario sobre la información que reúna. Hable con un abogado de inquilinos antes de intentar usar cualquier parte de la información a su favor. Estos son los pasos para investigar a su propietario:
Cómo investigar a su propietario
1. Propiedades del propietario e historial de titularidad
Es importante obtener un historial completo de titularidad de todas las propiedades que el propietario ha tenido o tiene. En el caso de propiedades en San Francisco, esta investigación se puede hacer en la oficina del Assessor Recorder (Tasador y Registrador). Reúna información sobre el precio y la fecha de compra, los cambios de titularidad, las titularidades parciales, los nombres de los copropietarios, los montos de las hipotecas, los refinanciamientos y las fechas de cualquier hipoteca para mejoras del hogar. Lleve un registro separado para cada propiedad y agregue información a medida que continúe su investigación.
2. Lugar de residencia actual del propietario
Trate de averiguar dónde vive el propietario. En la oficina del Assessor Recorder puede determinar a dónde se envían por correo los estados de cuenta de impuestos. También es posible hacer una verificación de antecedentes en línea. En algunos casos, puede ser necesario un investigador privado. Aunque esta opción puede parecer costosa, es importante considerar cuánto perderá en renta si tiene que renunciar a su apartamento con control de renta.
3. ¿Por qué no otras unidades?
Un buen indicio de mala fe es que se elija la unidad con la renta más baja, sin importar las comodidades ni la ubicación. Por ejemplo, piense por qué su propietario querría mudarse a una unidad del piso superior en lugar de una del piso inferior, o viceversa. ¿Su propietario o el familiar de su propietario tiene alguna discapacidad? ¿Tienen hijos? ¿Cuántas habitaciones necesitan?
4. Investigue desalojos anteriores en todas las propiedades del propietario
Una vez que tenga las direcciones de todas las propiedades del propietario, llévelas a la San Francisco Rent Board (Junta de Rentas de San Francisco) y consulte todos los desalojos presentados. Aunque cualquier desalojo es sospechoso y debe investigarse a fondo, preste especial atención a los desalojos por molestias (nuisance), mejoras de capital, Ellis Act o mudanza del propietario. Pídale al empleado que busque los avisos de desalojo y saque copias.
5. Busque demandas en el tribunal
En la Superior Court, busque el nombre de su propietario para ver si ha estado involucrado en demandas de desalojo o demandas por desalojo injustificado. Pídale al empleado copias de las acciones de desalojo y anote los nombres de los inquilinos y los tipos de desalojo.
6. Investigue a los inquilinos, especialmente a los inquilinos desalojados
Con los avisos de desalojo y las demandas de retención ilícita (unlawful detainer), comuníquese con todos los inquilinos que su propietario haya desalojado. Considere pagar una tarifa mínima para usar una empresa de búsqueda de personas en línea y encontrar información de contacto actualizada. Vale mucho la pena. Los inquilinos desalojados tendrán mucha información porque pasaron por el mismo proceso y es posible que les hayan dicho lo mismo que a usted. Los inquilinos actuales también pueden ser útiles para preparar su caso, pero es prudente hablar con un abogado de inquilinos antes de comunicarse con ellos. Los inquilinos actuales pueden tener una buena relación con el propietario y avisarle sobre su investigación.
7. Historial de permisos de construcción
Un propietario que actúa de mala fe por lo general ha hecho muchas obras de construcción, renovando unidades para venderlas. Una vez que tenga la lista de las propiedades que posee, visite el sitio web del Department of Building Inspection y vea qué permisos ha solicitado el propietario.
8. Lugar de residencia principal
Un propietario o familiar solo puede tener un “lugar de residencia principal”. Este se define como “el hogar permanente o principal” y debe ser “más que temporal o transitorio”. Las pruebas de que una unidad es el lugar de residencia principal del propietario incluyen:
- Es la dirección que figura en el registro del auto del propietario, en su licencia de manejar o para cualquier otro fin público;
- Los servicios públicos están a nombre del propietario en esa dirección;
- Todas las pertenencias personales del propietario están en la propiedad;
- El propietario recibe una exención de impuestos para propietarios de vivienda por la propiedad;
- Es la dirección que figura en el registro de votante del propietario;
- Es la dirección del cambio de domicilio del propietario en la oficina de correos;
- El propietario normalmente regresa a la propiedad después del servicio militar, una hospitalización, vacaciones o viajes por motivos de trabajo;
- El propietario dio aviso de mudanza en otra propiedad; y
- El propietario vendió o puso a la venta su otra vivienda.
