Certificados Impedimento

Acuerdo de Impedimento del Inquilino

¿Qué es un Certificado de Impedimento de Inquilino (Estoppel Certificate)?

Cuando un dueño pone una propiedad de renta por venta, el agente de bienes raíces y el dueño van a requerir que el inquilino complete y firme un certificado de impedimento.  Un certificado de impedimento es usado para informar al comprador potencial de una propiedad de alquilar comercial o residencia, de los derechos de los inquilinos existentes.  El certificado requiere información de la cantidad de renta, los términos del contrato de renta, estados protegidos de la tenencia, acuerdos orales con el dueño, enmiendas al acuerdo de renta por escrito, promesas hechas por el dueño, y acuerdo al respeto de pagos de utilidades, e.g. Agua y gas.  En corto, un certificado de impedimento establece la relación natural entre un dueño y el inquilino.  La meta es para informar a compradores prospectivos de la propiedad rentada de los derechos de los inquilinos existentes.

¿Qué es el Efecto de un Certificado de Impedimento?

Lo contenido en un certificado de impedimento son concluyente presuntos a ser verdad y obligan al dueño y al inquilino.  Plaza Freeway Limited Partnership v. First Mountain Bank, 81 Cal. App. 4th 616 (2000).  De hecho, lo contenido en el certificado de impedimento se considera concluyente aunque tenga error.  Id.  Inquilinos son obligados por lo contenido en el certificado de impedimento.  Id. and Código de Evidencia § 622.   Dueños son también impedidos de desafiar a la veracidad del certificado.  Miner v. Tustin Avenue Investors, LLC, 116 Cal. App. 4th 264 (2004) y Código de Evidencia § 622.  Donde exista una ambigüedad en el certificado de impedimento y el contrato de renta o otro documento en escrito, las tribunales van a leer el contrato y el certificado de impedimento juntos para retificar la ambigüedad.  Id.

¿Qué Pasa Si el Corredor de Fincas no le Pasa el Certificado a Compradores Potenciales?

Agentes de bienes raíces tienen un deber de prestar el certificado de impedimento a compradores potenciales. Código Civil § 2079.16.  En adición, un comprador podría recuperar daños contra el vendedor y el corredor por presentar un certificado de impedimento erróneo.  Linden Partners v. Wilshire Linden Associates, 62 Cal. App. 4th 508, 531 (1998).

¿Soy, Yo, Requerido a Llenar un Certificado de Impedimento?

Un inquilino debe de firmar un certificado de impedimento donde haiga un contrato en escrito que contenga una provisión requiriendo que el inquilino lo haga.  Cuando un inquilino falla en llenar un certificado de impedimento así como diga el contrato, el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de renta.  Cuando no haiga una provisión en el contrato, un inquilino no es requerido de llenar y firmar el certificado de impedimento.

¿Debo de Firmar un Certificado de Impedimento?

Aunque un contrato de renta a mejor no requiera de un certificado de impedimento, ay dos situaciones donde un inquilino debe de firmar el impedimento.  Primeramente, el inquilino debe de firmar el certificado de impedimento donde el inquilino tiene un acuerdo oral con el dueño que no ha sido registrado por escrito.  Por ejemplo, si un dueño tuvo un acuerdo oralmente para dejar que un inquilino tenga un animal en casa, un inquilino seria inteligente en listar eso en el certificado de impedimento.  Otros ejemplos podrían incluir acuerdos acerca de pagos de utilidades, cocheras,  almacenaje, subarrendamiento, uso de áreas comunes, reducciones en renta, interés del depósito de seguridad, y aumentos en renta.  También, un inquilino debe de firmar un certificado de impedimento si el inquilino vive en una jurisdicción de renta controlada y tiene protección contra el desalojo acerca de edad, incapacidad, o enfermedad terminal.  Si esto le aplica, seria inteligente de hablar con un abogado de derechos de inquilino o con una agencia de su ciudad apropiada.

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PUESTO: 04/7/11 3:09 PM
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