¿Se puede responsabilizar a un propietario por no abordar a un vecino molesto?
Según la ley de California, los propietarios y los administradores de propiedades pueden ser considerados responsables por no abordar a un vecino molesto. En todos los contratos de arrendamiento de California está implícito un pacto de “disfrute pacífico”. Cal. Civ. Code § 1927 [1]. Los propietarios tienen el deber de garantizar que los inquilinos puedan poseer pacíficamente su unidad de alquiler libre de perturbaciones. En casos extremos, los propietarios deben tomar medidas para desalojar a los inquilinos molestos para poner fin a la molestia. Davis v. Gomez, 207 Cal. App. 3d 1401, 1404 (1989) [2].
Los inquilinos que se ven afectados por los propietarios que no abordan a los vecinos molestos tienen causas de acción contra sus propietarios por desalojo injusto y constructivo, negligencia, incumplimiento del pacto implícito de disfrute pacífico, prácticas comerciales desleales y molestias.
¿Qué es un vecino molesto?
Un vecino molesto es cualquier persona que sea (1) perjudicial para la salud, (2) indecente u ofensiva para los sentidos, (3) que interfiera con el disfrute cómodo de la vida o (4) que cause un peligro de incendio u otra condición potencialmente peligrosa. Cal. Civil Code § 3479 [3].
Entre los ejemplos de comportamientos molestos por los que Tobener Ravenscroft ha responsabilizado a los propietarios se incluyen fumar, gritar, golpear, usar obscenidades, insultar, hacer declaraciones discriminatorias, vender drogas, consumir drogas, ejercer la prostitución, acoso sexual, poner música alta, colocar carteles ofensivos, bloquear el acceso, dirigir un casino o club nocturno ilegal, permitir que extraños o vagabundos entren en la propiedad, dirigir un salón ilegal o causar suciedad o alimañas.
¿Qué debe hacer un propietario para abordar a un vecino molesto?
Tan pronto como un inquilino presenta una queja sobre un inquilino molesto, un propietario o administrador de la propiedad debe tomar medidas afirmativas para abordar la molestia. Lo primero que debe hacer el propietario es investigar la reclamación. Esto puede incluir entrevistar a otros inquilinos y testigos, revisar las imágenes de seguridad y reunirse con el administrador residente. El propietario debe animar al inquilino que se queja a llevar un registro, presentar denuncias policiales y recopilar pruebas, como grabaciones legales, vídeos y fotos. El propietario debe comunicar por escrito al inquilino que se queja que, si el inquilino se siente inseguro, se ponga en contacto con la policía de inmediato y solicite una orden de alejamiento.
Una vez que se recopilan las pruebas, el propietario o el administrador de la propiedad debe ponerse en contacto de inmediato con un abogado de propietarios para analizar las medidas legales apropiadas contra el inquilino molesto. El abogado puede comenzar con una carta de advertencia. Si el comportamiento continúa, el abogado puede entonces entregar un aviso de desalojo subsanable, que da al inquilino molesto la oportunidad de corregir el comportamiento. Si el comportamiento aún no se aborda, el propietario puede emitir un aviso de desalojo no subsanable.
¿Qué medidas razonables debe tomar un propietario para abordar a un vecino molesto?
Los propietarios tienen la obligación de tomar medidas serias para abordar a un vecino molesto. Los tribunales han responsabilizado a los propietarios por los daños causados a un inquilino por un vecino molesto que el propietario conocía y no desalojó. Andrews v. Mobile Aire Estates, 125 Cal. App. 4th 578 (2005) [4]. El desalojo es solo una forma en que un propietario puede abordar a un vecino molesto. En el pasado, Tobener Ravenscroft ha responsabilizado a los propietarios por no tomar otras medidas mínimas, como trasladar al inquilino que se queja a una unidad lejos de los vecinos molestos; instalar vigilancia; emitir cartas de advertencia; reunirse con los administradores y la seguridad del lugar; y ponerse en contacto con un abogado de desalojo y mantenerlo al día.
¿Qué puede hacer el inquilino afectado para abordar a un vecino molesto?
Los inquilinos deben quejarse por escrito al propietario y al administrador de la propiedad. El correo electrónico o el texto son una excelente manera de hacerlo porque mantienen un registro digital. Las quejas escritas deben hacerse con frecuencia. Si el comportamiento es diario, será suficiente una queja cada dos semanas con un resumen de las actividades molestas. Es importante que las quejas escritas sean concisas, pero que proporcionen suficiente información para que el propietario pueda comprender los hechos. Las quejas largas pueden tener el efecto de perderse en el lector e incluso pueden hacer que el inquilino que se queja parezca culpable.
Cuando sea posible y legal, el inquilino afectado debe registrar la molestia. Es legal grabar cuando no hay expectativa de privacidad. Es probable que un inquilino molesto no tenga una expectativa de privacidad al gritar, golpear o realizar actos ilegales en áreas comunes.
El inquilino que se queja también debe reunir testigos. Los inquilinos vecinos son los mejores testigos. Intente conseguir testigos que compartan paredes, pisos o techos con el inquilino molesto. Otros buenos testigos incluyen familiares y amigos que hayan visitado, escuchado o visto la molestia. Los mensajes de texto contemporáneos a familiares y amigos sobre el comportamiento molesto también pueden ser una buena evidencia, ya que dichos mensajes conmemoran los eventos a medida que suceden.
También es importante mantener un registro simple de los eventos. Un calendario impreso es ideal para esto. Anote la hora y el evento con hechos lo suficientemente específicos como para recordar lo que sucedió en una fecha posterior.
¿Qué no debe hacer un inquilino afectado al intentar abordar a un vecino molesto?
Hay algunas cosas que un inquilino nunca debe hacer al intentar abordar a un vecino molesto. Nunca le diga a su propietario que no quiere testificar contra el inquilino molesto. A menudo, los inquilinos que se quejan temen que si toman medidas contra un vecino molesto, el vecino molesto tomará represalias intensificando el comportamiento de acoso. Incluso si no está dispuesto a testificar contra el vecino molesto en una acción de desalojo, nunca diga eso. Le da al propietario una salida para argumentar que ninguna acción de desalojo podría seguir adelante porque usted no estaba dispuesto a testificar.
Los inquilinos tampoco deben tomar represalias ni provocar al vecino molesto. Con demasiada frecuencia, los inquilinos afectados por inquilinos molestos son captados en vídeo tomando medidas por su cuenta. Por lo general, esto se debe a que el propietario y el administrador de la propiedad han ignorado el problema y el inquilino afectado se siente desesperado. Pero provocar o tomar represalias contra el inquilino molesto hace que parezca que usted también tiene la culpa, enturbia innecesariamente el agua.
¿Cuáles son los daños financieros que se pueden recuperar contra un propietario que no aborda a un inquilino molesto?
Cuando un propietario no aborda adecuadamente a un inquilino molesto, el inquilino afectado puede recuperar angustia emocional, devolución del alquiler, pérdida del valor de la unidad, costos de mudanza, daños punitivos y honorarios y costos de abogados. La angustia emocional es preocupación, ansiedad, frustración, vergüenza e insomnio. La pérdida del valor de la unidad se mide tomando la tasa de mercado de la unidad, menos lo que el inquilino estaba pagando, multiplicado por el número de años que el inquilino habría permanecido en la unidad. En jurisdicciones con control de alquileres, como Los Ángeles, San Francisco, Oakland y Berkeley, los daños triples o las sanciones por acto están disponibles cuando se puede demostrar que el propietario no actuó porque el inquilino afectado estaba pagando un alquiler bajo. Los daños triples también están disponibles en cualquier ciudad de California donde el vecino molesto esté participando en un comportamiento discriminatorio. Si está siendo afectado por un vecino molesto, póngase en contacto con Tobener Ravenscroft para hablar con un abogado de inquilinos.
Algunos de nuestros resultados de casos de vecinos molestos
$625.000
Adjudicado a dos unidades con control de alquileres en San Francisco después de que los inquilinos fueran expulsados debido a molestias de los vecinos, incluido un vecino que prendía fuego a las cosas, golpeaba objetos de metal pesados contra la pared y gritaba insultos y amenazas en las áreas comunes.
$300.000
Adjudicado a un matrimonio que fue expulsado de un apartamento con control de alquileres en Oakland después de catorce años de arrendamiento debido a ruidos fuertes de los vecinos y problemas de reparación
$162.500
Recuperado para una inquilina de Oakland que fue desalojada constructivamente de su apartamento con control de alquileres de diez años debido a problemas continuos y no controlados con los vecinos molestos. El propietario y el administrador de la propiedad ignoraron las quejas de varios inquilinos en el edificio sobre
una molestia continua de un vecino de al lado de la demandante, incluidas amenazas a los inquilinos, música alta, disturbios nocturnos, posible actividad de pandillas y un incidente de tiroteo que resultó en la muerte de un individuo en la unidad al lado de la demandante. A pesar de las quejas y solicitudes de intervención de la demandante y otros inquilinos, el propietario y el administrador de la propiedad no hicieron nada para detener el comportamiento de los vecinos molestos.
$160.000
Recuperado para una pareja y su bebé que se vieron obligados a desalojar su casa con control de alquileres en San Francisco debido al ruido crónico, los golpes en las paredes, el tabaquismo, el consumo de drogas, las fiestas ruidosas y los insultos de los inquilinos de abajo.
$250.000
Recuperado para una pareja que se vio obligada a abandonar un arrendamiento de diez años con control de alquileres en San Francisco debido a las continuas molestias de un vecino/propietario del piso de arriba y su novio que vivía allí, que gritaban, maldecían, arrojaban cosas, fumaban, vivían en el
garaje y hospedaban a amigos sin hogar en el garaje. A pesar de las numerosas quejas, el propietario continuó alquilando unidades en el edificio del inquilino a grandes grupos de huéspedes de alquiler a corto plazo que regularmente festejaban hasta la madrugada, llamaban a la puerta del inquilino pidiendo ayuda con su unidad de alquiler a corto plazo, ensuciaban y causaban daños a las áreas comunes del edificio.
$270.000
Recuperado para un matrimonio que fue expulsado de su edificio de cuatro unidades con control de alquileres en Mountain View debido a un vecino molesto que era agresivo y luego atacó físicamente a los inquilinos, causando graves lesiones corporales. Incluso después de que se le concediera una orden de alejamiento permanente, el vecino se negó a cumplir y el administrador no hizo nada para garantizar la seguridad de los demandantes.
$300.000
Recuperado para una pareja de Los Ángeles que fue expulsada de su apartamento con control de alquileres por un administrador de la propiedad que vivía encima de ellos y por los propietarios que ignoraron su comportamiento amenazante. El administrador de la propiedad acosaba sexualmente de forma rutinaria a la inquilina, fumaba metanfetamina e intentó entrar en la unidad de la pareja y atacarlos haciendo un agujero en el espacio debajo del piso en su techo.
$250.000
Recuperado para una inquilina queer soltera que tuvo que mudarse de su arrendamiento con control de alquileres de casi tres años en Los Ángeles. Sufrió acoso y violencia severos por parte del vecino de abajo, incluidos comentarios homófobos y otros comentarios despectivos hacia la inquilina, sus compañeros de habitación e invitados, amenazando con dañar a la inquilina y a sus compañeros de habitación y dañar su propiedad, y varios incidentes de destrozar la puerta principal de la inquilina con un bate de béisbol, así como organizar fiestas de toda la noche todas las semanas con música a todo volumen y disparos desde su unidad. Después de que el tribunal concediera una orden de alejamiento permanente, el vecino se negó a cumplir y el propietario y el administrador no tomaron medidas activas para desalojar al vecino.
$130.000
Recuperado para un inquilino soltero en San Rafael que fue desalojado constructivamente debido a un vecino molesto y la construcción ilegal de una unidad que causaba ruido crónico en su unidad. El inquilino también sufrió problemas menores de habitabilidad, incluido el exceso de humedad, la acumulación de basura y el aislamiento acústico ilegal.
$160.000
Recuperado para una madre soltera con dos hijos pequeños que vivía debajo de un vecino que hacía amenazas de muerte violentas, profería blasfemias y hacía ruido para mantener a la familia despierta casi todas las noches durante más de un año.
$375.000
Un inquilino en Oakland fue desalojado constructivamente cuando el propietario no abordó el comportamiento perturbador de un vecino, incluida la música alta, el consumo de drogas y las amenazas.
$225.000
Los inquilinos en Los Ángeles se vieron obligados a irse después de soportar el ruido constante de un refugio de animales vecino. Las quejas a la administración fueron ignoradas.
$175.000
Una familia en San Francisco fue desalojada constructivamente cuando el propietario ignoró el ruido incesante, los daños por agua y los problemas de roedores de un restaurante debajo de su apartamento.
$150.000
recuperado en nombre de un inquilino de Berkeley obligado a irse debido al ruido persistente de arriba y a un propietario que no responde, incluso después de la participación de la Junta de Alquileres.
$400.000
recuperado en nombre de una inquilina de San Francisco a largo plazo desalojada constructivamente de su apartamento en el Distrito de la Misión debido a problemas de plomería ignorados y un nuevo vecino abusivo que causó disturbios regulares.
$375.000
recuperado en nombre de un inquilino expulsado por un vecino molesto que creó ruido y amenazas constantes, sin que la administración de la propiedad tomara medidas a pesar de cientos de quejas.
