Ordenanza de protección de inquilinos residenciales de la ciudad de San Diego

La Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San Diego prohíbe el desalojo de un inquilino a menos que el propietario tenga una base legal, proporciona beneficios de reubicación para los desalojos sin culpa y regula las compras.

Regulación del aumento del alquiler según la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San Diego

¿Tiene la ciudad de San Diego una ordenanza que limite los aumentos de alquiler?

No. La ciudad de San Diego no regula la cantidad en que se puede aumentar el alquiler de un inquilino. Sin embargo, los inquilinos de San Diego pueden tener control de alquileres en virtud de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (“Control de Alquileres de California”). Para las unidades cubiertas por las limitaciones del tope de alquiler del Control de Alquileres del Estado de California, un propietario solo puede aumentar el alquiler cada año en un 5% más el cambio porcentual anual en el Índice de Precios al Consumidor (“IPC”), hasta un máximo del 10%. La Ley de Protección de Inquilinos de California se aplica a todas las unidades en San Diego que cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. En general, su tenencia puede estar sujeta al control de alquileres estatal si vive en un edificio de varias unidades que tiene al menos quince años y ha residido en la unidad durante al menos un año. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones del tope de alquiler del Control de Alquileres del Estado de California.

Protecciones contra el desalojo según la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San Diego

¿Qué unidades tienen protección contra el desalojo según la ordenanza de protección contra el desalojo de San Diego?

Las tenencias de todas las unidades construidas hace más de quince años están cubiertas por la protección contra el desalojo en San Diego, a menos que la tenencia esté sujeta a una de las siguientes exenciones. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0703.

La ordenanza no se aplica a las siguientes propiedades:

• Hoteles de tránsito y turísticos.
• Tenencias a corto plazo de menos de 30 días, como Airbnb y VRBO.
• Arrendamientos por un plazo fijo de tres meses o menos.
• Vivienda asequible. Esta exención no se aplica a los subsidios de la Sección 8 del Programa de Vales de Elección de Vivienda.
• Casas móviles cubiertas por la Ley de Residencia de Casas Móviles.
• Hospitales sin fines de lucro, instalaciones religiosas, centros de atención prolongada, centros para ancianos, centros residenciales para adultos, viviendas de transición sin fines de lucro, dormitorios.
• Unidades donde el inquilino comparte un baño o cocina con el propietario en la residencia principal del propietario.
• Viviendas unifamiliares ocupadas por el propietario como el lugar de residencia principal del propietario, incluso donde la propiedad no tiene más de dos dormitorios, dos unidades de vivienda accesorias o dos unidades de vivienda accesorias junior.
• Unidades en propiedades con dos unidades separadas dentro de una sola estructura donde el propietario ha ocupado continuamente una de las unidades como residencia principal.
• Viviendas unifamiliares, condominios y casas móviles que no están en un parque de casas móviles, siempre y cuando el propietario no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación o una LLC que tenga una corporación como miembro. Estas unidades solo están exentas de la protección contra el desalojo donde el propietario proporcionó un aviso por escrito de que la unidad está exenta. Para las tenencias que existían antes del 1 de enero de 2024, el aviso puede proporcionarse en el contrato de arrendamiento, y para las tenencias que comenzaron o se renovaron después del 1 de enero de 2024, el aviso debe proporcionarse en el contrato de arrendamiento. Id.

¿Cuáles son las razones de causa justa para el desalojo según la ordenanza de protección de inquilinos residenciales de San Diego?

Un propietario debe tener una razón de causa justa para rescindir una tenencia en la ciudad de San Diego. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704. Si un propietario no tiene una de las razones permitidas para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a abandonar su hogar.

Las siguientes son las razones de causa justa para el desalojo:

• Falta de pago del alquiler.
• Incumplimiento de un término material de un contrato de arrendamiento después de un aviso por escrito para corregir el incumplimiento.
• Mantener, cometer o permitir una molestia.
• Cometer desperdicio.
• Negativa a ejecutar una extensión o renovación por escrito de un contrato de arrendamiento que sea sustancialmente similar al contrato de arrendamiento anterior.
• Una amenaza criminal a un propietario u otro inquilino.
• Cesión o subarrendamiento en violación del contrato de arrendamiento.
• Negativa a permitir que el propietario acceda a la unidad.
• Uso de la unidad para un propósito ilegal.
• Retirar a un empleado, agente o licenciatario del propietario.
• No entregar la posesión después de proporcionar al propietario un aviso por escrito de la intención de desocupar o aceptar una compra de la tenencia.
• Mudanza del propietario o de un familiar.
• Retiro de la unidad del mercado de alquiler.
• Cumplimiento de una orden gubernamental o judicial relacionada con la habitabilidad que requiere la desocupación de la propiedad de alquiler residencial.
• Demolición o remodelación sustancial.

Según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego, ¿qué debe incluir el propietario en un aviso de violación del contrato de arrendamiento?

Antes de que un propietario de San Diego emita un aviso para rescindir una tenencia por una violación curable del contrato de arrendamiento, el propietario debe dar un aviso por escrito de la violación que incluya una descripción de la violación y una oportunidad para subsanarla. Id. Si la violación no se subsana dentro del período de tiempo indicado en el aviso, el propietario puede rescindir la tenencia sin otra oportunidad de subsanación mediante la entrega de un aviso de desalojo de tres días. Íd.

Según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego, ¿cuáles son los requisitos para la mudanza de un propietario o familiar?

Para un desalojo por mudanza de un familiar o del propietario en San Diego, el propietario o su cónyuge, pareja de hecho, hijo, nieto, padre o abuelo debe mudarse dentro de los 90 días posteriores a la desocupación del inquilino y vivir en la unidad durante al menos 12 meses como residencia principal. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(1).

Para los contratos de arrendamiento celebrados después del 24 de junio de 2023, una mudanza del propietario o de un familiar solo se puede realizar cuando el contrato de arrendamiento escrito lo permita. Id. Para las tenencias vigentes antes del 24 de junio de 2023, el propietario puede cambiar los términos del contrato de arrendamiento existente para permitir una mudanza del propietario o de un familiar. Id.

Propietario significa una persona física que tiene al menos un 25 por ciento de participación de propiedad registrada o una persona física que tiene cualquier participación de propiedad registrada si el 100 por ciento de la propiedad registrada se divide entre familiares. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0702. Una LLC o sociedad comercial se considera un propietario si está estrechamente controlada por una persona física. Id.

El propietario o familiar no puede mudarse si el propietario o familiar ya vive en una unidad en la propiedad. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(1). El propietario o familiar también debe aprovechar una unidad similar vacante. Id.

El aviso de desalojo debe proporcionar los nombres y las relaciones de los ocupantes previstos. Id. Debe indicar que el inquilino tiene derecho a solicitar una prueba de que la persona que se muda es un propietario o familiar. Id.

Si el propietario o familiar no se muda dentro de los 90 días y vive en la unidad durante al menos 12 meses continuos, el propietario deberá ofrecer la unidad nuevamente a los inquilinos desplazados al mismo alquiler, pagando todos los gastos en que incurrieron los inquilinos por encima de la asignación mínima de mudanza. Id. Este requisito de ofrecer la unidad nuevamente no se aplica cuando el propietario o familiar fallece. Id.

¿Tengo alguna protección contra un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San Diego?

Si bien algunas jurisdicciones protegen a los inquilinos de una mudanza del propietario o de un familiar si el inquilino es anciano o discapacitado, la ordenanza de San Diego no dice nada sobre tales protecciones.

¿Qué se requiere para los desalojos por orden gubernamental y los desalojos por remodelación sustancial según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego?

Un propietario puede desalojar a un inquilino por cumplimiento de una orden gubernamental o judicial relacionada con la habitabilidad. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(3). El trabajo debe ser tan sustancial que se requiera que el inquilino desocupe durante al menos 30 días. Id. Los inquilinos que son desplazados por cumplimiento de una orden gubernamental o judicial tienen derecho a asistencia para la reubicación, a menos que el inquilino haya causado los problemas de habitabilidad. Id.

Un propietario puede desalojar a un inquilino para demoler o remodelar sustancialmente una propiedad de alquiler. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(4). La remodelación sustancial incluye reemplazos o modificaciones importantes de los sistemas estructurales, eléctricos, de plomería o mecánicos que requieren un permiso y exigen que el inquilino desocupe la propiedad durante al menos 30 días continuos. Id. También incluye la eliminación de materiales peligrosos como pintura a base de plomo, moho o asbesto, de acuerdo con las leyes federales, estatales y locales. Id. Las mejoras cosméticas como la pintura o las reparaciones menores no califican como remodelación sustancial y no pueden ser motivo de desalojo. Id.

Si la remodelación sustancial requiere el desalojo, el propietario debe publicar una copia de la solicitud de permiso en la propiedad dentro de los tres días hábiles posteriores a la presentación y obtener todos los permisos necesarios antes de emitir un aviso de rescisión. Id. El aviso de rescisión debe incluir una declaración de la intención del propietario de demoler o remodelar la propiedad, una oferta para volver a alquilar la unidad al inquilino en los mismos términos si el trabajo no se completa, y una descripción del trabajo planificado y la duración esperada o la fecha de demolición. Id. También debe incluir los permisos necesarios o el contrato de un contratista para la eliminación de materiales peligrosos, junto con una declaración que explique por qué el trabajo no se puede realizar de manera segura con el inquilino en el lugar, lo que requiere la desocupación durante al menos 30 días continuos. Id.

Según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego, ¿tienen los inquilinos derecho a regresar después de los desalojos por mudanza del propietario y de un familiar, los desalojos por orden gubernamental, los desalojos por demolición y los desalojos por remodelación sustancial?

Para los desalojos por remodelación sustancial y los desalojos por demolición, un propietario debe ofrecer al inquilino la oportunidad de volver a alquilar al mismo alquiler si el trabajo no se ha iniciado o completado. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(4)(d)(ii). El inquilino debe notificar al propietario dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la oferta si desea aceptarla. Id. Si se acepta, el inquilino debe volver a ocupar la unidad dentro de los 30 días posteriores a la notificación al propietario de su aceptación. Id.

Si un inquilino es desalojado debido a una mudanza del propietario o de un familiar, una demolición o remodelación sustancial, o por una agencia gubernamental u orden judicial u ordenanza local y el propietario vuelve a alquilar la unidad dentro de los cinco años posteriores a la fecha de rescisión de la tenencia, se le debe ofrecer la unidad nuevamente al inquilino si el inquilino proporcionó al propietario un aviso por escrito dentro de los treinta días posteriores al aviso de rescisión indicando su deseo de regresar y proporcionó una dirección postal o dirección de correo electrónico actual. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0706(d).

La ordenanza no dice nada sobre si el inquilino puede regresar a la misma tarifa de alquiler. En cambio, la ordenanza le da al propietario el derecho de evaluar al inquilino utilizando métodos estándar de la industria. Id. Presumiblemente, la evaluación es para determinar si el inquilino califica para alquilar la unidad.

La ordenanza tampoco dice nada sobre el derecho de un inquilino a regresar si el propietario vuelve a alquilar la unidad después de que un inquilino fue desalojado por la razón de causa justa de retiro.

Beneficios de reubicación según la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San Diego

¿Tengo derecho a asistencia para la reubicación según la ordenanza de protección de inquilinos residenciales de San Diego?

Según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego, los propietarios deben proporcionar asistencia para la reubicación a los inquilinos si la tenencia se rescinde por razones sin culpa, incluso por una mudanza del propietario o de un familiar, el retiro de la unidad del mercado de alquiler, el cumplimiento de una orden gubernamental o judicial, la demolición o la remodelación sustancial. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0706(c). Esto se aplica independientemente de los ingresos del inquilino o del tiempo que haya vivido en la propiedad. Id.

Los propietarios tienen dos opciones para proporcionar esta asistencia. Id. Los propietarios pueden hacer un pago directo al inquilino. Id. Este pago debe ser igual a dos meses del alquiler actual del inquilino. Id. Si el inquilino es una persona mayor o discapacitada, el pago debe ser igual a tres meses de alquiler. Id. Alternativamente, los propietarios pueden optar por renunciar al alquiler durante dos meses, siempre y cuando el monto al que se renuncie sea igual al monto requerido para el pago directo. Id.

La discapacidad se define como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Id. Se considera persona mayor a partir de los 62 años. Id.

Cuando varios inquilinos ocupan la propiedad, los propietarios pueden hacer un solo pago a todos los inquilinos nombrados en el contrato de arrendamiento. Id. La asistencia para la reubicación requerida por la ordenanza es adicional a cualquier depósito de seguridad u otros montos que el propietario le deba al inquilino. Id. También se puede acreditar contra cualquier otra asistencia para la reubicación requerida por las leyes federales, estatales o locales. Id.

Si un inquilino no desocupa la propiedad después de que expire el período de aviso, el propietario puede recuperar el monto de la asistencia para la reubicación como daños en una acción para recuperar la posesión de la propiedad. Id.

Compras según la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San Diego

¿Cuáles son los requisitos para una compra de inquilino según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego?

Acuerdo de compra significa un acuerdo en el que el propietario paga al inquilino dinero u otra contraprestación para desocupar la propiedad de alquiler residencial. Un acuerdo de compra no incluye un acuerdo para resolver una acción de detención ilícita pendiente.

Antes de hacer una oferta de compra, los propietarios de San Diego deben proporcionar a los inquilinos una divulgación por escrito. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0707. Esta divulgación debe incluir una declaración de que los inquilinos tienen derecho a no celebrar un acuerdo de compra, y aconseja a los inquilinos que consulten con un abogado. Id. También debe indicar que los propietarios tienen prohibido tomar represalias contra los inquilinos que se niegan a celebrar o negociar una compra. Id. Además, se debe informar a los inquilinos que pueden rechazar futuras ofertas de compra proporcionando un aviso por escrito, con una vigencia de seis meses, con la opción de rescindir este rechazo. Id. La divulgación debe detallar la elegibilidad del inquilino para la asistencia mínima para la reubicación. Id. Debe incluir los nombres de las personas autorizadas para discutir y celebrar acuerdos de compra en nombre del propietario, junto con espacios para que tanto el inquilino como el propietario firmen y fechen el formulario de divulgación. Id. Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos una copia de la divulgación firmada dentro de los tres días y conservar el formulario durante cinco años. Id.

Al redactar acuerdos de compra, los propietarios de San Diego deben asegurarse de que el acuerdo esté por escrito y proporcionar a los inquilinos una copia al firmar. Id. El acuerdo debe incluir declaraciones específicas en negrita, fuente de 14 puntos cerca de la línea de firma del inquilino, que indiquen que el inquilino tiene derecho a no celebrar la compra y que si el inquilino tiene derecho a asistencia para la reubicación según cualquier ley, un acuerdo de compra que ofrezca menos es nulo. Id. También debe aconsejar a los inquilinos que consulten con un abogado antes de firmar. Id. Si las negociaciones se realizan en un idioma que no sea inglés, los propietarios deben proporcionar el acuerdo tanto en inglés como en el idioma negociado simultáneamente. Id. Cualquier acuerdo de compra que no cumpla con estos requisitos se considera nulo. Id.

Sanciones para un propietario que viola la ley

Según la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego, ¿puedo demandar a mi propietario por desalojo injusto o represalias?

Un inquilino que alega una violación de la Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de San Diego puede presentar una acción civil contra un propietario, administrador de la propiedad u otro agente del propietario. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0709. El inquilino tiene derecho a medidas cautelares, medidas equitativas y daños monetarios, incluidos daños punitivos. Id. Un propietario o agente del propietario que desalojó injustamente a un inquilino es responsable por no menos de tres veces los daños económicos reales. Id. Los daños económicos incluyen la pérdida del valor de la vivienda con renta controlada. El valor del alquiler perdido se calcula como el valor mensual justo de mercado del alquiler de la vivienda perdida menos el alquiler real pagado por el inquilino al ser desalojado, multiplicado por el número de años que el inquilino esperaba permanecer en la vivienda. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010) (ratificando una indemnización de tres veces el valor del alquiler proyectado perdido durante veinte años).

Todo propietario que no proporcione asistencia para la reubicación será responsable ante el inquilino por no menos de tres veces los daños económicos. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0709.

A discreción del tribunal, un propietario que desaloje injustamente será responsable ante el inquilino por los honorarios y gastos razonables del abogado. Id.

¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos del inquilino?

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su arrendador ha violado la Ordenanza de Protección al Inquilino de la Ciudad de San Diego.