La ordenanza de estabilización del alquiler y la nueva ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles

El «RSO» y el «JCO» de la ciudad de Los Ángeles

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres («RSO») de la ciudad de Los Ángeles regula cuánto puede aumentar un propietario el alquiler de un inquilino y prohíbe el desalojo de inquilinos a menos que el propietario tenga una razón justificada según la ley para hacerlo. La ordenanza también cubre qué tipos de desalojos requieren pagos de reubicación a los inquilinos y regula los acuerdos de compra.

Además, a partir del 27 de enero de 2023, la ciudad de Los Ángeles implementó una nueva Ordenanza de Causa Justa («JCO») que es independiente de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres. La JCO proporciona protección de desalojo por causa justa para la mayoría de las propiedades que no están cubiertas por la RSO. Si bien la JCO no regula cuánto se puede aumentar el alquiler de un inquilino, sí proporciona beneficios de reubicación para los inquilinos que se mudan de su unidad debido a un gran aumento de alquiler.

¿Qué comunidades y vecindarios cubre la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

La ciudad de Los Ángeles es la ciudad más grande de California y está dividida en muchos distritos y vecindarios. Es posible que los inquilinos que viven en los diversos vecindarios y distritos dentro de la ciudad de Los Ángeles no se den cuenta de que están cubiertos por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres. Áreas como Echo Park, Encino, Highland Park, Hollywood, La Brea, Los Feliz, Northridge, San Pedro, Studio City, Van Nuys y Venice están todas cubiertas por la ordenanza. Los inquilinos pueden consultar aquí para determinar si viven en la ciudad de Los Ángeles.

¿Qué departamento supervisa la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

El Departamento de Vivienda de Los Ángeles («LAHD») supervisa la ordenanza. L.A., Cal. Mun. Code § 151.02. El LAHD investiga las violaciones de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres. Si un inquilino cree que su propietario ha violado la ordenanza o si un inquilino vive en condiciones inseguras o insalubres, puede presentar una queja ante el LAHD.

Los inquilinos deben tener en cuenta que, para la mayoría de los problemas, el LAHD solo puede investigar una queja, pero es posible que no pueda hacer cumplir el cumplimiento. Los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para determinar cuáles son sus derechos cuando su propietario ha violado la ordenanza.

¿Qué sucede si un propietario no registra sus unidades de alquiler residencial según lo exige la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Los propietarios están obligados a registrar sus unidades en la ciudad. Los Ángeles, Cal. Mun. Código § 151.15. Un inquilino puede defender una acción de desalojo basándose en que su arrendador no registró la propiedad en cumplimiento de la ordenanza. Los Ángeles, Cal. Mun. Código § 151.09F.

¿Qué unidades están protegidas por la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Casi todas las estructuras de alquiler residencial de unidades múltiples construidas antes del 1 de octubre de 1978 están cubiertas por la ordenanza tanto para el control de alquileres como para la protección contra el desalojo. L.A., Cal. Mun. Code § 151.02.

La ordenanza no se aplica a las siguientes viviendas:

• Viviendas unifamiliares cuando la unidad es la única propiedad ubicada en una parcela de tierra.
• La mayoría de los edificios construidos después del 1 de octubre de 1978 (nueva construcción).
• Habitaciones en un motel, hotel, casa de huéspedes o casa de alojamiento que no han sido ocupadas por el mismo inquilino durante al menos 30 días consecutivos.
• Alojamiento en cualquier hospital, centro de atención comunitaria con licencia estatal, convento, monasterio, centro de atención médica extendida, asilo, casa de fraternidad o hermandad, o alojamiento propiedad, operado o administrado por una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria para ser ocupado por sus estudiantes.
• La mayoría de las unidades de vivienda asequible.
• Alojamiento propiedad y operado por la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles, o alojamiento que una agencia u autoridad gubernamental posee, opera o administra y que está específicamente exento de la regulación municipal de alquileres por ley o regulación administrativa estatal o federal.
• Unidades de vivienda de lujo clasificadas como exentas por el LAHD. Una unidad de alquiler se considera un alojamiento de vivienda de lujo si el propietario obtuvo un Certificado de Exención de Lujo del LAHD.
• Una unidad de vivienda en una cooperativa de acciones sin fines de lucro mientras está ocupada por un inquilino accionista de la cooperativa de acciones sin fines de lucro.
• Unidades en cooperativas de vivienda de capital limitado cuando la propiedad está ocupada por un inquilino miembro de la cooperativa, a menos que la cooperativa haya adquirido la propiedad de una entidad gubernamental.
• Un parque de casas móviles para el cual se emitió por primera vez un permiso para operar el 10 de febrero de 1986 o después.
• Vehículos recreativos donde un inquilino ha ocupado el vehículo y ha residido en el parque durante menos de nueve meses continuos.
• Alojamiento en un Proyecto de Vivienda Motel Interino sujeto a y operando de acuerdo con un contrato de Vivienda de Apoyo o Vivienda de Transición.

Los inquilinos que no viven en una unidad de alquiler que cae bajo el ámbito de la RSO de la ciudad pueden tener derechos bajo la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Ángeles o la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019, que es la ley estatal de control de alquileres y control de desalojos. Consulte a continuación para obtener más información.

¿Pueden las unidades de nueva construcción alguna vez caer bajo las protecciones de la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Sí, las unidades de nueva construcción que se construyeron para reemplazar las que originalmente estaban cubiertas por la ordenanza también pueden estar sujetas al control de alquileres. L.A., Cal. Mun. Code § 151.28. Si un edificio bajo control de alquileres se retira y se demuele a través de una Ley Ellis y se construyen nuevas unidades de alquiler en la propiedad y se ofrecen en alquiler dentro de los cinco años posteriores al Aviso de Intención de Retirar, el propietario puede establecer la tasa de alquiler inicial para las unidades de nueva construcción, pero la propiedad estará entonces sujeta al control de alquileres. Id.

Sin embargo, las unidades de reemplazo de nueva construcción pueden estar exentas del control de alquileres si el edificio demolido tenía cuatro o menos unidades y el propietario del edificio es una persona física que residió en el edificio durante tres años consecutivos antes de la demolición. Id.

¿Están cubiertas las casas móviles y los vehículos recreativos por la ordenanza de control de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Sí, las casas móviles y los vehículos recreativos están cubiertos por la ordenanza, pero existen diferencias en la aplicación del control de alquileres a este tipo de unidades. Los inquilinos que residen en una casa móvil o RV deben comunicarse con un abogado de inquilinos para comprender qué protecciones tienen bajo la ordenanza.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 o a la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Ángeles?

Las protecciones de techo de alquiler y desalojo por causa justa bajo la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 («Control de Alquileres de California») se aplican a todas las unidades en la Ciudad de Los Ángeles que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Ángeles y que de otro modo cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. En general, el techo de alquiler de la ciudad y las protecciones de causa justa para el desalojo se aplican a los edificios de unidades múltiples construidos antes del 1 de octubre de 1978. Si su edificio de Los Ángeles fue construido después del 1 de octubre de 1978, o es uno de los muchos edificios exentos bajo la ordenanza de la ciudad, por favor lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los topes de alquiler y la protección de desalojo por causa justa del Control de Alquileres del Estado de California.

Debido a que la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Ángeles es complicada, los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para determinar si su unidad está sujeta al control de alquileres local o estatal.

AUMENTOS DE ALQUILER PERMITIDOS BAJO LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿Cuánto se puede aumentar mi alquiler bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

El alquiler de un inquilino solo se puede aumentar una vez cada doce meses y no puede exceder el porcentaje de aumento de alquiler anual determinado por la Comisión de Ajuste de Alquileres («RAC»). L.A., Cal. Mun. Code § 151.06. Debido a que el porcentaje de aumento de alquiler permitido cambia cada año, los inquilinos deben comunicarse con el LAHD para determinar el porcentaje o usar la calculadora de aumento de alquiler del LAHD para determinar el monto de su aumento.

¿Se puede aumentar mi alquiler bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles porque mi propietario paga los servicios públicos?

Sí, si su propietario paga todos los costos de los servicios de electricidad y/o gas para una unidad de alquiler, entonces el alquiler puede aumentarse anualmente un 1% adicional por cada servicio pagado por el propietario, sin exceder un total del 2%. Id. Este tipo de aumento no requiere la aprobación del LAHD.

¿Puede mi propietario aumentar mi alquiler bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles si agrego un nuevo compañero de cuarto a mi unidad?

Sí, su propietario puede aumentar su alquiler un 10% por cada inquilino adicional agregado a la unidad que aumente el número de inquilinos que existían al comienzo del arrendamiento. L.A., Cal. Mun. Code § 151.06(G). Para que su propietario aproveche este aumento, el alquiler debe aumentarse dentro de los sesenta días posteriores al conocimiento del propietario del inquilino adicional o se renuncia al derecho al aumento. Id. Si el inquilino adicional se muda, debe haber una disminución correspondiente. Id. Este tipo de aumento no requiere la aprobación del LAHD.

Los inquilinos deben tener en cuenta que el primer hijo dependiente menor de edad agregado al hogar no está sujeto a este aumento del 10%. Íd.

¿Se permite a los propietarios «acumular» aumentos de alquiler bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

La ordenanza no permite que un propietario «acumule» aumentos de alquiler no tomados anualmente y los imponga en una fecha posterior. Sin embargo, cuando el alquiler de un inquilino no se ha aumentado durante muchos años, el propietario puede imponer un aumento sustancial sin buscar el permiso del LAHD solo en las siguientes circunstancias:

1. Si no ha habido un aumento de alquiler desde el 31 de mayo de 1976, el alquiler del inquilino puede aumentarse hasta un 19%, más un 2% si el propietario proporciona el gas y la electricidad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.06A.
2. Si no ha habido un aumento de alquiler desde el 31 de mayo de 1977, el alquiler del inquilino puede aumentarse hasta un 13%, más un 2% si el propietario proporciona el gas y la electricidad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.06B.

¿Qué tipos de aumentos de alquiler requieren la aprobación del LAHD bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario puede aumentar el alquiler de un inquilino por las siguientes razones, siempre y cuando haya obtenido la aprobación del LAHD:

1. El Programa de Refuerzo Sísmico – Según la Ordenanza de Piso Blando No. 183893, los propietarios pueden recuperar los costos del trabajo de refuerzo sísmico obligatorio.
2. El Programa de Renovación Primaria – Según el Boletín del Plan de Habitabilidad del Inquilino, los propietarios pueden recuperar los costos de las renovaciones importantes de los sistemas del edificio o para reducir la exposición a materiales peligrosos.
3. El Programa de Rehabilitación – Según la Regulación 250 de la Comisión de Ajuste de Alquileres, los propietarios pueden recuperar los costos del trabajo en una unidad o área común para cumplir con una orden emitida por el LAHD u otras entidades gubernamentales.
4. El Programa de Mejora de Capital – Según la Regulación 210 de la Comisión de Ajuste de Alquileres, los propietarios pueden recuperar los costos de las mejoras a la unidad de alquiler o áreas comunes para artículos que beneficien al inquilino y duren al menos cinco años.
5. El Programa de Aumento de Alquiler Justo y Razonable – Según la Regulación 240 de la Comisión de Ajuste de Alquileres, los propietarios pueden solicitar un aumento de alquiler cuando su ingreso operativo neto ajustado por la inflación no es suficiente para cubrir los gastos operativos de la propiedad.

PROTECCIONES DE DESALOJO POR CAUSA JUSTA BAJO LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿Qué unidades están protegidas bajo las protecciones de desalojo bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Todas las unidades sujetas a las disposiciones de control de alquileres de la ordenanza también tienen protección contra el desalojo bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09. Generalmente, esto significa que un inquilino tiene protección contra el desalojo si vive en una estructura de alquiler residencial construida antes del 1 de octubre de 1978.

¿Cuáles son las razones de causa justa para el desalojo bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario debe tener una razón de causa justa para rescindir un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Ángeles. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09. Si un propietario no tiene una de las razones permitidas para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a salir de su hogar.

Las siguientes son las razones de desalojo con culpa:

1. Falta de pago del alquiler.
2. No corregir o abordar una violación del acuerdo de alquiler. Un inquilino no está en violación de esta sección si el inquilino agregó a otra persona a la unidad, excediendo el número de ocupantes permitidos en el contrato de arrendamiento original, siempre y cuando el inquilino adicional sea el primer o segundo hijo dependiente en unirse al arrendamiento existente de un inquilino registrado o un único inquilino adulto adicional. Los nacimientos múltiples se considerarán como un solo hijo. El propietario tiene el derecho de aprobar o desaprobar al posible inquilino adicional, que no es un hijo dependiente menor de edad, siempre que la aprobación no se retenga injustificadamente. El propietario también puede aumentar el alquiler del inquilino en algunas circunstancias.
3. Cometer o permitir una molestia, o causar daños a la unidad de alquiler.
4. Utilizar la unidad de alquiler para un propósito ilegal.
5. Incumplimiento de la renovación de un contrato de alquiler similar.
6. Incumplimiento de proporcionar al propietario un acceso razonable a la unidad de alquiler.
7. La persona al final del plazo del contrato de arrendamiento es un subarrendatario no aprobado por el propietario.
8. El inquilino se niega a desocupar temporalmente o a celebrar un acuerdo de reubicación permanente después de que el propietario haya cumplido con los requisitos para el Trabajo de Renovación Primaria de conformidad con un Plan de Habitabilidad del Inquilino aprobado por el LAHD. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09.

Las siguientes son las razones de desalojo sin culpa:

1. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la propiedad para su propia ocupación, para el cónyuge, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario, o para la ocupación de un gerente residente. (Desalojo por Mudanza del Propietario, Mudanza de un Familiar o Mudanza de un Gerente Residente)
2. El propietario busca de buena fe demoler o retirar permanentemente la propiedad del mercado de alquiler (desalojo por la Ley Ellis).
3. El propietario busca de buena fe cumplir con la orden de una agencia gubernamental de desocupar.
4. La propiedad es propiedad de HUD y los inquilinos deben desocupar la propiedad antes de su venta.
5. La unidad de alquiler está en un hotel residencial y el propietario ha obtenido la aprobación de LAHD para convertir (es decir, cambiar el uso) la unidad o demoler la unidad.
6. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la unidad para convertir la propiedad en vivienda asequible. Id.
7. La unidad requiere un desalojo permanente debido a un plan de Trabajo de Renovación Primaria de acuerdo con un Plan de Habitabilidad del Inquilino aceptado por el LAHD. L.A., Cal. Mun. Code § 152.05.

¿Qué asistencia proporciona el LAHD cuando un propietario tiene la intención de hacer un desalojo por mudanza del propietario, familiar o gerente residente bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Después de que el propietario presenta una declaración de su intención de desalojar ante el LAHD, se abrirá un caso y se asignará a un analista del LAHD, y se remitirá al Consultor de Reubicación de la Ciudad. El analista del LAHD se asegura de que el propietario siga los procedimientos y requisitos y responderá cualquier pregunta que un inquilino pueda tener sobre el caso. El consultor de reubicación es responsable de entrevistar al inquilino para determinar si la unidad es elegible para el desalojo, si el inquilino es un inquilino protegido, a qué monto de reubicación tiene derecho el inquilino, y el consultor proporcionará listados de unidades de reemplazo al inquilino.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino a través de una mudanza del propietario, familiar o gerente residente bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario debe cumplir con los siguientes requisitos:

• El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación o compañía fiduciaria).
• El propietario debe poseer al menos el 25% de la propiedad o poseer el 50% si está desalojando para trasladar a un miembro de la familia elegible a la unidad. La ordenanza no dice nada sobre el porcentaje de propiedad para trasladar a un administrador residente a una unidad.
• El propietario, su familiar o el administrador residente deben tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los tres meses posteriores a la desocupación del inquilino.
• El propietario, su familiar o un administrador residente deben vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos dos años.
• El propietario no debe tener ninguna unidad vacante comparable en la propiedad.
• La unidad debe ser una unidad elegible, lo que significa que está ocupada por el inquilino más reciente en mudarse al edificio y la unidad tiene el número de habitaciones que necesita el propietario. Los Ángeles, Cal. Mun. Código § 151.30.

¿Estoy protegido de un desalojo por mudanza del propietario, familiar o gerente residente bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

La única unidad que es elegible para un desalojo por traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente es la unidad que tiene el inquilino más reciente en mudarse al edificio y esa unidad debe tener el número de dormitorios que necesita el propietario. Íd.

Si un inquilino vive en una unidad elegible pero ha residido continuamente en la unidad durante al menos diez años, y tiene 62 años o más, o está discapacitado según se define en la Sección 423 del Título 42 del Código de los Estados Unidos, o está incapacitado según se define en la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California, el inquilino está protegido y el propietario no puede desalojar por el traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente. Id. Además, un inquilino que está certificado por su médico tratante como enfermo terminal está protegido, independientemente de la duración de su contrato de arrendamiento. Id.

¿A cuánta notificación tengo derecho para un desalojo por mudanza del propietario, familiar o gerente residente bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Si ha residido en la vivienda durante uno o más años, tiene derecho a un preaviso escrito de sesenta días. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha residido en la vivienda durante menos de un año, tiene derecho a un preaviso escrito de treinta días. Íd.

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi vivienda si mi arrendador la vuelve a alquilar durante el período de dos años posteriores a mi desalojo debido a la mudanza de un propietario, un familiar o un administrador residente en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Si su arrendador vuelve a alquilar la vivienda en un plazo de dos años después de su desalojo, deberá presentar un Aviso de Intención de Volver a Alquilar ante el LAHD. L.A., Cal. Mun. Code § 151.30. El arrendador deberá entonces ofrecerle la vivienda de nuevo si usted le ha comunicado por escrito, en un plazo de 30 días desde su desalojo, su deseo de volver a alquilarla. Id. Los arrendadores deben informar a los inquilinos de la oferta de renovación de su arrendamiento por correo certificado. Id. Los inquilinos tienen 30 días para responder a la oferta. Id.

Un cambio de administrador residente durante los dos años posteriores al desalojo del inquilino no se considerará un nuevo alquiler de la vivienda. Id.

Los inquilinos deben tener en cuenta que la ordenanza no especifica si la vivienda debe ofrecerse al mismo importe de alquiler legal vigente en el momento del aviso de desalojo si usted fue desalojado debido a la mudanza de un propietario, un familiar o un administrador residente.

Si un inquilino cree que su arrendador actuó de mala fe para que desalojara su vivienda sujeta al control de alquileres, debe hablar con un abogado especializado en inquilinos para determinar cuáles son sus derechos.

¿Qué asistencia proporciona el LAHD cuando un arrendador tiene la intención de llevar a cabo un desalojo en virtud de la Ley Ellis en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Si un arrendador desea retirar la propiedad del mercado de alquiler o demolerla, primero debe presentar su Aviso de Intención de Retirada ante el LAHD y presentar el aviso y un memorándum de retirada en la Oficina del Registro del Condado. L.A., Cal. Mun. Code § 151.23. Los arrendadores deben actuar de buena fe y deben demoler o retirar del mercado de alquiler todo el edificio y todas las viviendas. Íd.

Una vez que la intención del arrendador se presenta ante el LAHD, se abrirá un caso y se asignará a un analista, y se remitirá al Consultor de Reubicación de la Ciudad. El analista del LAHD se asegura de que el arrendador siga los procedimientos y requisitos y responderá a cualquier pregunta que un inquilino pueda tener sobre el caso. El consultor de reubicación es responsable de entrevistar al inquilino para determinar si la vivienda es elegible para el desalojo, si el inquilino es un inquilino protegido, a qué cantidad de reubicación tiene derecho el inquilino, y el analista proporcionará listados de viviendas de reemplazo al inquilino.

¿A cuánto tiempo de preaviso tengo derecho para un desalojo en virtud de la Ley Ellis en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

En un plazo de cinco días desde que el propietario presente su intención de retirada ante el LAHD, se debe notificar al inquilino un aviso de desalojo. Id. Los inquilinos tienen derecho a un Aviso de Desalojo de 120 días a menos que sean un inquilino protegido, lo que daría derecho al inquilino a una prórroga de un año. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo en virtud de la Ley Ellis en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo en virtud de la Ley Ellis, pero un inquilino puede tener derecho a un período de preaviso más largo. Id. Si tiene al menos 62 años o está discapacitado según se define en la Sección 12955.3 del Código de Gobierno y ha residido en su vivienda de alquiler durante al menos un año, puede tener derecho a una prórroga de un año. Id. Para solicitar la prórroga, debe entregar a su arrendador un aviso por escrito en un plazo de 60 días desde que su Aviso de Intención se presente ante el LAHD. Id.

Si soy desalojado mediante un desalojo en virtud de la Ley Ellis y mi arrendador tiene la intención de volver a alquilar mi vivienda, ¿tengo derecho a volver a ocuparla en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Si su arrendador vuelve a alquilar su vivienda después de que usted fuera desalojado mediante un desalojo en virtud de la Ley Ellis, su arrendador debe ofrecerle la vivienda de nuevo al mismo alquiler legal vigente en el momento en que se presentó el aviso de intención de retirada del arrendador ante el LAHD, más cualquier ajuste anual permitido, si usted le ha comunicado por escrito al arrendador, en un plazo de 30 días desde su desalojo, su deseo de volver a ocupar la vivienda. L.A., Cal. Mun. Code § 151.23 – 151.27. Los arrendadores deben informar a los inquilinos de su derecho a volver a ocupar la vivienda por correo certificado. Id. Los inquilinos tienen 30 días para responder a la oferta. Id.

Si un inquilino cree que su arrendador actuó de mala fe para que desalojara su vivienda sujeta al control de alquileres, debe hablar con un abogado especializado en inquilinos para determinar cuáles son sus derechos.

¿Qué es una “vivienda de reemplazo” posterior a la Ley Ellis en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Si un edificio se demuele debido a la Ley Ellis y se construyen nuevas viviendas de alquiler en la propiedad y se ofrecen en alquiler en un plazo de cinco años desde la presentación del Aviso de Intención de Retirada, el propietario puede establecer el importe del alquiler inicial para las viviendas, pero las viviendas estarán sujetas a todas las disposiciones de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres. L.A., Cal. Mun. Code § 151.28.

El propietario de una propiedad puede solicitar una exención ante el LAHD a esta sección para las siguientes propiedades:

• Un propietario puede solicitar una exención a la Ordenanza de Estabilización de Alquileres si el edificio tenía cuatro o menos viviendas y el propietario ocupó una vivienda en el edificio demolido durante tres años antes de que se presentara la intención de retirada. Si el edificio aún no ha sido demolido, el propietario puede solicitar una exención si el edificio que se va a demoler tiene cuatro o menos viviendas y el propietario ocupó una vivienda en el edificio durante tres años consecutivos antes de presentar una solicitud de exención. Id.
• Un propietario puede solicitar una exención si realiza un reemplazo uno por uno de las viviendas de alquiler demolidas que estaban cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres con viviendas asequibles, o si reemplaza al menos el 20% del número total de viviendas de alquiler recién construidas con viviendas asequibles, lo que sea mayor. Id.

¿Qué es un desalojo por trabajos de renovación primarios en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

El Programa de Habitabilidad para Inquilinos (“THP”) ayuda a los arrendadores a facilitar un plan de Trabajo de Renovación Primaria para abordar las condiciones inhabitables en una vivienda. El THP ayuda a garantizar que los inquilinos puedan permanecer de forma segura en su lugar durante la construcción o ayuda a facilitar una reubicación temporal de los inquilinos a una vivienda alternativa. L.A., Cal. Mun. Code § 152.06.

El Trabajo de Renovación Primaria consiste en el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de fontanería o mecánico que requiera un permiso, y/o la eliminación de materiales peligrosos, como pintura a base de plomo y amianto, de acuerdo con las leyes federales, estatales y locales aplicables. Id. Se debe presentar un Plan de Habitabilidad para Inquilinos ante el LAHD y ser aprobado por este antes de que se pueda implementar el plan de Trabajo de Renovación Primaria. Id.

En algunos casos, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante la construcción. Sin embargo, si el trabajo hace que el inquilino deba desalojar durante más de 30 días, el inquilino puede optar por rescindir su contrato de alquiler y aceptar los beneficios de reubicación permanente que se analizan a continuación. Id. De lo contrario, el arrendador puede reubicar temporalmente al inquilino a una vivienda comparable si la reubicación será de más de 30 días o a un hotel si la reubicación será de menos de 30 días. Id. Los inquilinos reubicados deben seguir pagando el alquiler. Id. Las partes también pueden celebrar voluntariamente un acuerdo de tarifa de reubicación por día en lugar de una vivienda de reemplazo temporal. Id.

BENEFICIOS DE REUBICACIÓN POR DESALOJO SIN CULPA EN VIRTUD DE LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿A cuánto ascienden los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Los inquilinos que son desalojados por una razón sin culpa en virtud de la ordenanza tienen derecho a beneficios de reubicación. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09G. El importe de la reubicación lo determina el LAHD y depende de cuánto tiempo haya vivido un inquilino en el edificio, cuántos años tenga, cuánto dinero gane y si es un inquilino elegible o un inquilino cualificado.

Inquilino elegible: a menos que un inquilino sea un inquilino calificado, el inquilino es un inquilino elegible con derecho a recibir un monto de asistencia para la reubicación que depende de la duración del tiempo en la unidad y sus ingresos.

Inquilino calificado: un inquilino calificado es cualquier inquilino que en la fecha de la notificación escrita de rescisión tenga al menos 62 años o esté físicamente discapacitado, tal como se define en la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California, o esté discapacitado tal como se define en el Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 423, o que tenga uno o más hijos menores dependientes según lo determinado para fines del impuesto sobre la renta federal.

Inquilino de bajos ingresos: un inquilino cuyos ingresos son el 80% o menos del ingreso medio del área según lo define el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, independientemente de la duración del arrendamiento.

¿Reciben todos los inquilinos de la vivienda beneficios de reubicación en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Los inquilinos deben ser conscientes de que los pagos de reubicación son por vivienda, no por inquilino. Si hay más de un inquilino en la vivienda, cada inquilino tendrá derecho a una parte proporcional del pago. Si se aplica más de un pago de tarifa, el arrendador debe pagar el importe más alto.

¿Qué es una operación “Mom and Pop” y cómo afecta esa designación a los pagos de reubicación en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario «Mom and Pop» es un propietario que no posee más de un edificio con cuatro o menos unidades y una vivienda unifamiliar en un lote separado en la ciudad de Los Ángeles. Los Ángeles, Cal. Mun. Código § 151.30E. Se puede aplicar un pago de reubicación reducido si un inquilino que reside en una propiedad «Mom and Pop» es desalojado debido a un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar, el propietario no ha pagado el monto de reubicación reducido a ningún inquilino en los últimos tres años, y si un familiar se mudará a la unidad, el familiar no posee ninguna propiedad residencial en la ciudad de Los Ángeles. Id.

¿Cuáles son los importes de los beneficios de reubicación en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Importes de reubicación vigentes del 1 de julio de 2023 al 30 de junio de 2024:

¿Cuándo deben realizarse los pagos de reubicación en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Los pagos de asistencia para la reubicación deben ponerse a disposición del inquilino en un plazo de quince días a partir de la notificación por escrito de la rescisión del arrendamiento.

¿Puede un inquilino apelar la decisión de reubicación del LAHD en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Sí. Tanto el inquilino como el arrendador tienen derecho a apelar la determinación del consultor de reubicación del importe adeudado al inquilino. La apelación debe presentarse en un plazo de quince días naturales a partir de la fecha de la determinación.

REGLAMENTOS DE COMPRA EN LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿Qué es un acuerdo de compra en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un acuerdo de compra es un acuerdo por escrito en el que un arrendador y un inquilino acuerdan que el arrendador pague al inquilino dinero para que se mude voluntariamente de su vivienda sujeta al control de alquileres.

¿Qué requisitos se deben seguir para que un arrendador ofrezca a un inquilino una compra en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

El Programa de Notificación de Compra de Inquilinos prevé la regulación, el seguimiento y la aplicación de las vacantes voluntarias de viviendas de alquiler sujetas al control de alquileres que se producen a través de un acuerdo de compra. L.A., Cal. Mun. Code § 151.31.

Antes de hacer una oferta de compra, el arrendador debe revelar al inquilino sus derechos en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y el Aviso de Divulgación debe presentarse ante el LAHD. Id. Además, el acuerdo debe estar escrito en el idioma principal del inquilino, debe contener una declaración en lenguaje en negrita de doce puntos por encima de la línea de firma que notifique al inquilino el derecho del inquilino a rescindir (cancelar) sin consecuencias dentro de los treinta días posteriores a la ejecución del acuerdo, y debe presentarse ante el LAHD dentro de los sesenta días posteriores a la firma de ambas partes. Id.

SANCIONES PARA UN ARRENDADOR QUE INFRINJA LA LEY — ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿Puedo demandar a mi arrendador por infringir las protecciones del límite de alquiler en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un inquilino cuyo arrendador haya infringido las disposiciones de control de alquileres de la ordenanza puede presentar una demanda contra su arrendador. L.A., Cal. Mun. Code § 151.10. Un arrendador que exija, acepte o retenga un alquiler que exceda el importe permitido en virtud de la ordenanza será responsable ante el inquilino por tres veces el importe cobrado en exceso, más los honorarios y costos razonables de los abogados según lo determine el tribunal. Id.

Un arrendador que infrinja cualquier disposición de la ordenanza también puede ser culpable de un delito menor y ser castigado con una multa de hasta 1.000 dólares o hasta seis meses de cárcel. Id.

¿Puedo demandar por desalojo injustificado en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Si un arrendador actúa de mala fe para hacer que un inquilino desaloje su vivienda sujeta al control de alquileres para la mudanza de un propietario, un familiar o un administrador residente, el inquilino puede demandar a su arrendador por un desalojo injustificado. Los Ángeles, Cal. Mun. Code § 151.30. El arrendador puede ser responsable ante el inquilino por sus daños reales, daños punitivos y honorarios de abogados. Id. Los daños de un inquilino se triplican en virtud de la ordenanza. Id.

Si un inquilino es desalojado mediante un desalojo en virtud de la Ley Ellis y el arrendador vuelve a alquilar la propiedad dentro de los dos años posteriores a la fecha de desalojo del inquilino, el arrendador puede ser responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos. L.A., Cal. Mun. Code § 151.25.

¿Puedo demandar a mi arrendador por infringir el Plan de Habitabilidad para Inquilinos en virtud del Programa de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un inquilino puede demandar a su arrendador por infringir esta sección de la ordenanza. L.A., Cal. Mun. Code § 152. 07. El arrendador puede ser responsable ante el inquilino por los daños reales, los daños especiales por un importe que no exceda el mayor de dos veces el importe de los daños reales o 5.000 dólares, y los honorarios y costos razonables de los abogados según lo determine el tribunal. Id. Se pueden conceder daños triples por el incumplimiento intencionado de las obligaciones de pago, por no proporcionar una vivienda de reemplazo temporal segura, decente y sanitaria, o por no permitir que un inquilino vuelva a ocupar una vivienda de alquiler una vez que se haya completado el trabajo principal. Id.

¿Puedo demandar a mi arrendador por infringir los reglamentos de compra en virtud de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles?

Un inquilino puede presentar una demanda contra su arrendador si infringe los reglamentos de compra. L.A., Cal. Mun. Code § 151.31. El arrendador será responsable ante el inquilino por los daños reales más una sanción de 500 dólares. Id.

NUEVA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES (“JCO”)

¿Cuándo entró en vigor la Ordenanza de Causa Justa de la ciudad de Los Ángeles?

La Ordenanza de Causa Justa de la ciudad de Los Ángeles entró en vigor el 27 de enero de 2023. L.A., Cal. Mun. Code § 165.00.

¿Cuál es la diferencia entre la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la ciudad de Los Ángeles y la nueva Ordenanza de Causa Justa?

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres (“RSO”) proporciona tanto el control de alquileres como la protección contra el desalojo por causa justa para las estructuras residenciales construidas antes del 1 de octubre de 1978. Si su vivienda no está cubierta por la RSO, puede tener protecciones en virtud de la Ordenanza de Causa Justa (“JCO”).

La JCO proporciona protecciones contra el desalojo por causa justa para la mayoría de las propiedades que no son RSO, pero la nueva ordenanza no proporciona el control de alquileres. La nueva ordenanza sí da derecho a un inquilino a beneficios de reubicación si se ve obligado a mudarse debido a un gran aumento del alquiler de más del 10%.

Si bien los inquilinos que se encuentran bajo la JCO no tienen el control de alquileres en virtud de la nueva ley de la ciudad, sus aumentos anuales de alquiler pueden estar limitados en virtud de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019, que es la ley estatal de control de alquileres. Lea nuestra guía para determinar si su vivienda está protegida por los límites de aumento anual de alquiler del Control de Alquileres del Estado de California.

PROTECCIONES DE DESALOJO POR CAUSA JUSTA EN VIRTUD DE LA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿Qué viviendas están protegidas en virtud de la Ordenanza de Causa Justa de la ciudad de Los Ángeles?

La Ordenanza de Causa Justa de la ciudad de Los Ángeles protege a casi todas las viviendas que no son RSO en la ciudad, a menos que la vivienda se encuentre bajo una de las exenciones a continuación. L.A., Cal. Mun. Code § 165.04.

La ordenanza no se aplica a las siguientes viviendas:

• Viviendas que se encuentran bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres (“RSO”).
• Habitaciones de ocupación transitoria y turística en hoteles donde se proporciona servicio de limpieza, correo u otros servicios de habitaciones.
• Hospitales, asilos, centros religiosos, centros de atención prolongada y centros de atención residencial con licencia para personas mayores.
• Casas de fraternidad o hermandad, o cualquier alojamiento propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria y operado por estas para ser ocupado por estudiantes.
• Unidades ocupadas por el propietario donde el inquilino comparte un baño o una cocina con el propietario.
• Unidades en una cooperativa de acciones sin fines de lucro si están ocupadas por un inquilino accionista de la cooperativa de acciones sin fines de lucro.
• Unidades en cooperativas de vivienda de capital limitado, tal como se definen en las secciones 817 y 817.1 del Código Civil de California, cuando están ocupadas por un inquilino miembro de la cooperativa de vivienda de capital limitado. Sin embargo, si la cooperativa adquirió la propiedad de conformidad con la sección 54237(d) del Código de Gobierno de California, todas las viviendas en la cooperativa de vivienda de capital limitado estarán exentas de este Artículo y estarán sujetas a protecciones.
• Unidades del Proyecto de Vivienda Motel Provisional de conformidad con la Sección 14.00 A.12 del Código Municipal de Los Ángeles. Esta excepción se aplicará únicamente a los alojamientos que hayan recibido una exención por parte del Departamento.
• Unidades en un centro sin fines de lucro cuyo propósito principal sea proporcionar tratamiento, asistencia o terapia a corto plazo para el abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, y la vivienda se proporciona como parte del programa de recuperación.
• Unidades en un centro sin fines de lucro que proporciona un entorno de vida estructurado cuyo propósito principal es ayudar a las personas sin hogar a obtener las habilidades necesarias para vivir de forma independiente en una vivienda permanente.
• Unidades arrendadas o pagadas de otro modo por una entidad u organismo gubernamental con el propósito principal de ayudar a las personas sin hogar a obtener una vivienda temporal o de transición.
• Unidades propiedad de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles y operadas por esta, o alojamientos propiedad de cualquier otra unidad, organismo o autoridad gubernamental, operados o administrados por estos. Id.

¿Cuándo comienzan las protecciones en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Las protecciones comienzan al vencimiento de un contrato de arrendamiento original inicial o después de seis meses de ocupación continua y legal, lo que ocurra primero. L.A., Cal. Mun. Code § 165.04.

¿Cuáles son las razones de causa justa para el desalojo en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario debe tener una razón de causa justa para rescindir un contrato de arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Ángeles. L.A., Cal. Mun. Code § 165.03. Si un propietario no tiene una de las razones permitidas para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a abandonar su hogar.

Las siguientes son las razones de desalojo con culpa:

1. Falta de pago del alquiler.
   • Los inquilinos no pueden ser desalojados por falta de pago del alquiler a menos que el inquilino deba más del valor justo de mercado del alquiler del área metropolitana de Los Ángeles establecido por HUD correspondiente a un mes.
2. Incumplimiento de la corrección o solución de una violación del contrato de alquiler.
   • Un inquilino no está infringiendo esta sección si el inquilino añadió a otra persona a la unidad, excediendo el número de ocupantes permitidos en el contrato de arrendamiento original, siempre y cuando el inquilino adicional sea el primer o segundo hijo dependiente que se una al contrato de arrendamiento existente de un inquilino registrado o un único inquilino adulto adicional. Los nacimientos múltiples se considerarán como un solo hijo. El propietario tiene derecho a aprobar o desaprobar al posible inquilino adicional, que no es un hijo menor dependiente, siempre que la aprobación no se niegue de manera irrazonable. El propietario también puede aumentar el alquiler del inquilino en algunas circunstancias.
   • Un inquilino no está infringiendo esta sección por una violación de un cambio unilateral del propietario en los términos del contrato de arrendamiento a menos que el inquilino haya aceptado el cambio por escrito y el escrito esté firmado por ambas partes.
   • Un propietario no cambiará los términos de un contrato de arrendamiento para prohibir las mascotas, a menos que el propietario pueda establecer que la mascota constituye una molestia, y la molestia no se haya subsanado tras la notificación adecuada al inquilino.
3. Cometer o permitir una molestia o causar daños a la unidad de alquiler.
4. Utilizar la unidad de alquiler para un propósito ilegal.
5. Incumplimiento de la renovación de un contrato de alquiler similar.
6. Incumplimiento de proporcionar al propietario un acceso razonable a la unidad de alquiler.
7. La persona al final del plazo del contrato de arrendamiento es un subarrendatario no aprobado por el propietario.

Las siguientes son las razones de desalojo sin culpa:

1. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la propiedad para su propia ocupación, para la ocupación de un familiar del propietario o para la ocupación de un administrador residente. (Desalojo por traslado del propietario, traslado de un familiar o traslado del administrador residente)
   • El traslado del administrador residente se aplica a un administrador residente, conserje, ama de llaves, cuidador u otra persona responsable a la que se le exige residir en las instalaciones por ley o en virtud de los términos de un convenio de vivienda asequible o un acuerdo regulatorio.
   • Los familiares elegibles para el traslado de un familiar son: el cónyuge del propietario, la pareja de hecho, los nietos, los hijos, los padres o los abuelos.
2. El propietario busca de buena fe:
   • Demoler la unidad.
   • Remodelar sustancialmente la unidad, siempre que el propietario haya obtenido los permisos necesarios para remodelar sustancialmente y haya entregado una copia de los permisos con un aviso de rescisión por escrito que indique el motivo de la rescisión, el tipo y el alcance del trabajo que se realizará, por qué el trabajo no se puede realizar razonablemente de manera segura con el inquilino en el lugar y por qué el trabajo requiere que el inquilino desocupe la unidad durante al menos 30 días.
     • La remodelación sustancial en virtud de la JCO tiene la misma definición que la sección 1946.2 del Código Civil de California, que significa “el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental, o la eliminación de materiales peligrosos, incluida la pintura a base de plomo, el moho o el asbesto, de conformidad con las leyes federales, estatales y locales aplicables, que no se puede realizar razonablemente de manera segura con el inquilino en el lugar y que requiere que el inquilino desocupe la propiedad inmobiliaria residencial durante al menos 30 días. Las mejoras cosméticas por sí solas, incluidas la pintura, la decoración y las reparaciones menores, u otros trabajos que se puedan realizar de forma segura sin que se desocupe la propiedad inmobiliaria residencial, no califican como rehabilitación sustancial”.
   • Retiro de la propiedad de forma permanente del uso de vivienda de alquiler cuando el propietario se retira del alquiler o arrienda toda la propiedad inmobiliaria residencial en la misma parcela de tierra.
3. Cumplimiento de la orden de desalojo de una agencia gubernamental.
4. La propiedad es propiedad de HUD y los inquilinos deben desocupar la propiedad antes de su venta cuando HUD haya cumplido con todos los requisitos de notificación federales al inquilino.
5. La unidad de alquiler está en un hotel residencial y el propietario ha obtenido la aprobación de LAHD para convertir (es decir, cambiar el uso) la unidad o demoler la unidad.
6. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la unidad para convertir la propiedad en vivienda asequible.
7. LL busca de buena fe convertir la propiedad en un uso no residencial. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino mediante el traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario debe cumplir con los siguientes requisitos:

• El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación o compañía fiduciaria).
• El propietario debe poseer al menos el 25% de la propiedad o poseer el 50% si está desalojando para trasladar a un miembro de la familia elegible a la unidad. La ordenanza no dice nada sobre el porcentaje de propiedad para trasladar a un administrador residente a una unidad.
• El propietario, su familiar o el administrador residente deben tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los tres meses posteriores a la desocupación del inquilino.
• El propietario, su familiar o un administrador residente deben vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos dos años.
• El propietario no debe tener ninguna unidad vacante comparable en la propiedad.
• La unidad debe ser una unidad elegible, lo que significa que está ocupada por el inquilino más reciente en mudarse al edificio y la unidad tiene el número de dormitorios que necesita el propietario. L.A., Cal. Mun. Code § 165.03.

¿Estoy protegido contra un desalojo por traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

La única unidad que es elegible para un desalojo por traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente es la unidad que tiene el inquilino más reciente en mudarse al edificio y esa unidad debe tener el número de dormitorios que necesita el propietario. Íd.

Si un inquilino vive en una unidad elegible pero ha residido continuamente en la unidad durante al menos diez años, y tiene 62 años o más, o está discapacitado según se define en la Sección 423 del Título 42 del Código de los Estados Unidos, o está incapacitado según se define en la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California, el inquilino está protegido y el propietario no puede desalojar por el traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente. Id. Además, un inquilino que está certificado por su médico tratante como enfermo terminal está protegido, independientemente de la duración de su contrato de arrendamiento. Id.

¿A cuánta notificación tengo derecho para un desalojo por traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Si ha residido en la unidad durante uno o más años, tiene derecho a una notificación escrita de sesenta días. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha residido en la unidad durante menos de un año, tiene derecho a una notificación escrita de treinta días. Íd.

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi unidad si mi propietario la vuelve a alquilar durante el período de dos años después de que la desocupe debido al traslado de un propietario, un familiar o un administrador residente en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Si su propietario vuelve a alquilar la unidad dentro de los dos años posteriores a su desocupación, debe presentar un Aviso de Intención de Volver a Alquilar ante LAHD y ofrecerle la unidad nuevamente, siempre que haya notificado a su propietario por escrito dentro de los 30 días posteriores a su desplazamiento que le gustaría regresar si la unidad se vuelve a alquilar. L.A., Cal. Mun. Code § 165.03. Su propietario debe proporcionarle la oferta para renovar su contrato de arrendamiento por correo certificado, y usted tendrá treinta días para responder a la oferta. Id. La ordenanza no dice nada sobre si la unidad debe ofrecerse a usted al mismo monto de alquiler legal vigente en el momento del aviso de desalojo.

Un cambio en los administradores residentes durante los dos años posteriores a su desocupación no se considerará un nuevo alquiler de la unidad. Id.

BENEFICIOS DE REUBICACIÓN POR DESALOJO SIN CULPA EN VIRTUD DE LA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

¿A cuánto ascienden los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Los inquilinos que son desalojados por una razón sin culpa en virtud de la ordenanza tienen derecho a beneficios de reubicación. L.A., Cal. Mun. Code § 165.06. El monto de la reubicación lo determina LAHD y depende de cuánto tiempo haya vivido un inquilino en el edificio, cuántos años tiene, cuánto dinero gana y si es un inquilino elegible o un inquilino calificado.

Inquilino elegible: a menos que un inquilino sea un inquilino calificado, el inquilino es un inquilino elegible con derecho a recibir un monto de asistencia para la reubicación que depende de la duración del tiempo en la unidad y sus ingresos.

Inquilino calificado: un inquilino calificado es cualquier inquilino que en la fecha de la notificación escrita de rescisión tenga al menos 62 años o esté físicamente discapacitado, tal como se define en la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California, o esté discapacitado tal como se define en el Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 423, o que tenga uno o más hijos menores dependientes según lo determinado para fines del impuesto sobre la renta federal.

Inquilino de bajos ingresos: un inquilino cuyos ingresos son el 80% o menos del ingreso medio del área según lo definido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, independientemente de la duración del contrato de arrendamiento.

¿Qué es una operación “Mom and Pop” y cómo afecta esa designación a los pagos de reubicación en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Un propietario “Mom and Pop” es un propietario que no posee más de un edificio con cuatro o menos unidades y una casa unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Ángeles. L.A., Cal. Mun. Code § 165.06. Se puede aplicar un pago de reubicación reducido si un inquilino que reside en una propiedad “Mom and Pop” es desalojado debido a un desalojo por traslado del propietario o traslado de un familiar, el propietario no ha pagado el monto de reubicación reducido a ningún inquilino en los últimos tres años, y si un familiar se mudará a la unidad, el familiar no posee ninguna propiedad residencial en la Ciudad de Los Ángeles. Id.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles?

Montos de reubicación vigentes del 1 de julio de 2023 al 30 de junio de 2024:

Los inquilinos deben tener en cuenta que la asistencia para la reubicación es el alquiler de un mes si el propietario es una persona física que no posee más de cuatro unidades residenciales y una casa unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Ángeles.

REUBICACIÓN POR DESPLAZAMIENTO ECONÓMICO EN VIRTUD DE LA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

Aunque la JCO no limita cuánto se puede aumentar el alquiler de un inquilino, si un inquilino recibe un aumento de alquiler de más del 10% dentro de un período de doce meses y debe mudarse porque no puede pagar el aumento, el inquilino puede recibir asistencia para la reubicación. L.A., Cal. Mun. Code § 165.09.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación en virtud de la ordenanza de causa justa de la ciudad de Los Ángeles para un desplazamiento económico?

Montos de reubicación vigentes del 1 de julio de 2023 al 30 de junio de 2024:

Los inquilinos deben tener en cuenta que la asistencia para la reubicación es el alquiler de un mes si el propietario es una persona física que no posee más de cuatro unidades residenciales y una casa unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Ángeles.

SANCIONES PARA UN PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY — ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE LOS ÁNGELES

Los inquilinos pueden presentar una defensa afirmativa en un desalojo si el propietario no cumplió con alguna disposición de la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Ángeles. L.A., Cal. Mun. Code § 165.07.

Si el propietario no pagó los beneficios de reubicación requeridos por la ordenanza, los inquilinos pueden demandar por el monto de la reubicación, más los honorarios y costos razonables de los abogados. Id.

¿CUÁNDO DEBO LLAMAR A UN ABOGADO DE DERECHOS DE LOS INQUILINOS?

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Ángeles y la nueva Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Ángeles son complicadas. Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado las ordenanzas.