Disputas sobre depósitos de seguridad por «desgaste normal»
Muchos arrendadores e inquilinos tienen dificultades para definir el “desgaste ordinario o normal” con respecto a los depósitos de seguridad. La mayoría de las disputas sobre depósitos de seguridad se reducen a qué constituye el desgaste normal. Cuando un inquilino se muda de una unidad, el arrendador puede deducir del depósito de seguridad del inquilino para reparar los daños a las instalaciones causados por el inquilino, pero solo por los daños que excedan el desgaste ordinario. Código Civil de California § 1950.5(b)(2). Los contratos de arrendamiento de viviendas a menudo contienen cláusulas que exigen que un inquilino mantenga una unidad en “buenas y limpias condiciones” y que la devuelva en “las mismas condiciones en que se recibió, excepto el desgaste normal”.
¿Qué significa “desgaste ordinario o normal”?
Generalmente, el “desgaste ordinario o normal” es el deterioro inevitable de una unidad que resulta del uso normal por parte del inquilino. Un problema de reparación que justifica una deducción es típicamente un daño que era evitable y negligente, y no debido simplemente a vivir o usar la propiedad. Por ejemplo, una alfombra desgastada debido al tráfico normal es un desgaste ordinario, mientras que una quemadura de cigarrillo en la alfombra es negligencia prevenible.
Además, se le puede cobrar a un inquilino por la limpieza cuando el inquilino ha causado suciedad más allá del uso ordinario. Por ejemplo, una cantidad excesiva de pelo de mascota o un olor a orina que queda en la alfombra estaría más allá del desgaste normal, ya que estas son condiciones evitables y más allá del uso normal.
Una buena regla general es que si una condición fue causada por la propia negligencia, mal uso o abuso del inquilino, y no solo por usar o vivir en las instalaciones, es probable que se considere un daño por el cual el inquilino será financieramente responsable.
Ejemplos comunes
| Desgaste ordinario | Inquilino responsable |
| Algunos pequeños agujeros de clavos, astillas, rasguños o manchas | Una cantidad excesiva de agujeros de clavos o un agujero grande en la pared |
| Pintura descolorida | Colores de pintura no autorizados, daños por agua causados por plantas colgantes, raspaduras de muebles, marcas de crayones |
| Alfombra descolorida o desgastada | Agujeros, rasgaduras, desgarros, quemaduras o manchas en la alfombra |
| Pequeñas rozaduras en los pisos de madera | Gubias o rasguños excesivos debido a las garras de mascotas o al mover muebles |
| Esmalte rayado o desgastado en bañeras o lavabos | Esmalte astillado o roto |
| Motor del triturador de basura muerto | Triturador de basura roto debido a huesos de aguacate colocados en el desagüe |
| Manijas de puertas o tiradores de gabinetes sueltos | Faltan manijas de puertas o tiradores de gabinetes |
| Algunos pequeños agujeros de clavos, astillas, rasguños o manchas | Una cantidad excesiva de agujeros de clavos o un agujero grande en la pared |
| Puerta o ventana atascada | Puerta o ventana rota |
| Encimeras desgastadas | Cortes o quemaduras en las encimeras |
| Inodoro que gotea | Tanque del inodoro roto |
| Mini persianas sucias | Mini persianas faltantes o rotas |
| Grifo que gotea | Daños estructurales debido a una fuga de agua no informada |
¿Cómo puede un inquilino proteger su depósito de seguridad de las deducciones de reparación por daños?
Antes de mudarse o al momento de hacerlo, los inquilinos deben hacer un recorrido por la unidad y documentar cualquier área de daño y deterioro. El inquilino debe tomar fotografías si es posible. Se debe entregar una copia de los resultados de este recorrido inicial al arrendador. Esto les dará tanto al arrendador como al inquilino un registro de la condición exacta en la que se encontraba la unidad en el momento en que el inquilino se mudó.
Durante el arrendamiento, los inquilinos deben notificar de inmediato al arrendador sobre cualquier artículo que necesite reparación, especialmente aquellos que puedan resultar en daños extensos más adelante por los que el arrendador pueda intentar responsabilizar al inquilino. Un inquilino que permite que una fuga no se informe durante meses puede ser considerado responsable porque el daño causado por negligencia no es un desgaste normal.
Un inquilino tiene derecho a solicitar una inspección de recorrido justo antes de desocupar. Código Civil de California § 1950.5. Esto puede tener lugar dos semanas antes de la terminación del arrendamiento. Id. Según esta inspección de recorrido, se requiere que el arrendador entregue una lista detallada que especifique las reparaciones o limpiezas propuestas. Este recorrido tiene como objetivo brindar al inquilino la oportunidad de abordar cualquier problema antes de desocupar.
Póngase en contacto con los abogados con experiencia en derechos de los inquilinos de Tobener Ravenscroft LLC si tiene alguna pregunta sobre el desgaste normal u ordinario.
