La ordenanza de alquiler de apartamentos y la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San José
La ciudad de San José ha promulgado la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos, que impide aumentos de alquiler excesivos e irrazonables, y la Ordenanza de Protección de Inquilinos, que protege a ciertos inquilinos del desalojo en ausencia de una de las varias causas justificadas enumeradas. Estas ordenanzas solo se aplican a ciertas unidades de alquiler residenciales.
Abogados de inquilinos en San José
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete de abogados líder en derechos de los inquilinos en California y ha estado en el negocio por más de veinte años. El bufete atiende a inquilinos en San José y se enfoca en desalojos injustos, problemas de reparación intratables, acoso por parte del propietario, discriminación de inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Qué propiedades están cubiertas por la ordenanza de alquiler de apartamentos de la ciudad de San José (ordenanza de control de alquileres)?
Las propiedades que están cubiertas por la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José incluyen apartamentos con tres o más unidades que fueron construidos y ocupados antes del 7 de septiembre de 1979. Las viviendas de alquiler a las que no se aplica la ordenanza son las viviendas unifamiliares, las unidades para familiares políticos, los dúplex, los condominios, las casas adosadas, los hoteles y las casas de huéspedes alquiladas a huéspedes transitorios por períodos de menos de treinta días. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.167.
¿Cuánto puede aumentar un propietario el alquiler de un inquilino en virtud de la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de la Ciudad de San José (Ordenanza de Control de Alquileres)?
Según la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos, los aumentos de alquiler solo se pueden dar una vez en un período de doce meses. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.310. El aumento anual máximo permitido es del 5%. Id. Un propietario también puede solicitar al Programa de Estabilización de Alquileres de San José un aumento para transferir los costos a un inquilino por mejoras de capital y para un aumento de retorno justo. Id.
¿Puede un inquilino presentar una petición ante el Programa de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de San José si su propietario aumentó el alquiler a una cantidad que excede el porcentaje anual permitido?
Los inquilinos deben presentar una petición ante el Programa de Estabilización de Alquileres de San José si creen que su aumento de alquiler viola la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.350. La petición debe presentarse tan pronto como el inquilino reciba una notificación del propietario del aumento.
Las reclamaciones en la petición del inquilino serán investigadas, se programará una audiencia donde se podrán tomar testimonios y presentar pruebas, y un oficial de audiencias hará una determinación apelable. Si se determina que el propietario cobró el alquiler en violación de la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos, se le exigirá al propietario que reembolse los sobrecargos al inquilino. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.310.
¿Qué propiedades están cubiertas por la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San José (ordenanza de protección contra el desalojo)?
En San José, las protecciones de desalojo por causa justificada en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos se aplican a las siguientes propiedades:
- Unidades de alquiler estabilizado;
- Unidades de alquiler en cualquier vivienda múltiple con al menos tres unidades;
- Unidades construidas sin permiso, o que operan ilegalmente; y
- Casas de huéspedes y habitaciones de huéspedes. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1230.
Los dúplex, las viviendas unifamiliares, los condominios y las segundas unidades no están cubiertos, excepto cuando la unidad de alquiler no está permitida. Id.
¿Cuáles son las trece (13) causas justificadas para el desalojo en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San José?
Si un inquilino reside en una unidad cubierta por la Ordenanza de Protección de Inquilinos, un propietario solo puede desalojar al inquilino por una de las trece (13) causas justificadas que se enumeran a continuación. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1250.
- Falta de pago del alquiler
- Violación material o habitual del contrato de arrendamiento
- Daño sustancial a la unidad de alquiler
- Negarse a aceptar un acuerdo de alquiler similar o nuevo al vencimiento del acuerdo de alquiler anterior
- Molestia
- Negar al propietario un acceso razonable a la unidad
- Subarrendatario de retención no aprobado
- Rehabilitación sustancial de la unidad
- Eliminación de la Ley Ellis
- Mudanza del propietario
- Orden de desalojo debido a una orden judicial o de agencias gubernamentales
- Desocupación de una unidad no permitida
- Actividad criminal
¿Qué es un desalojo por mudanza del propietario en virtud de la ordenanza de protección de inquilinos de la ciudad de San José?
Un desalojo por mudanza del propietario es un desalojo por causa justificada en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1250. Un propietario con al menos un 50% de interés en la propiedad puede desalojar a un inquilino para mudarse a la unidad ellos mismos o para mudar a un cónyuge, pareja de hecho, padre(s), hijos o hermanos. Id. No debe haber otra unidad disponible en el edificio para que el propietario se mude. Id. El propietario o familiar debe mudarse a la unidad dentro de los tres meses a partir de la fecha en que el inquilino desocupa, y deben vivir en la unidad como su lugar de residencia principal durante treinta y seis meses continuos. Id.
Un aviso de desalojo por mudanza del propietario debe ser de al menos sesenta días si el inquilino ha vivido en la unidad durante un año o más, y un aviso de treinta días si el inquilino ha vivido allí durante menos de un año. Cal. Civ. Code § 1946.1.
Los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación por un desalojo por mudanza del propietario en San José, más la devolución de su depósito de seguridad. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1250.
¿Qué es un desalojo debido a una rehabilitación sustancial en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San José?
Un desalojo por una rehabilitación sustancial de una unidad es un desalojo por causa justificada en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1250. Un propietario puede desalojar a los inquilinos para rehabilitar sustancialmente una propiedad con el fin de ponerla en cumplimiento con las leyes que afectan la salud y la seguridad de los inquilinos. Id. El propietario ya debe haber obtenido los permisos necesarios para realizar las reparaciones, y las reparaciones deben hacer que la unidad sea inhabitable durante al menos treinta días. Id. Para que se considere una rehabilitación sustancial, los costos de reparación deben ser iguales a más de diez veces el alquiler mensual multiplicado por el número de unidades en las que se va a trabajar. Id.
También se debe dar a los inquilinos un aviso anticipado de que pueden volver a ocupar la unidad una vez que se completen las reparaciones al mismo alquiler que el inquilino estaba pagando anteriormente. Id.
Los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación por desalojo por una rehabilitación sustancial de una unidad en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de San José. Id.
¿Qué es un desalojo de conformidad con la ordenanza de la Ley Ellis de la ciudad de San José?
La Ordenanza de la Ley Ellis permite al propietario de un edificio desalojar a los inquilinos para demoler o retirar la propiedad permanentemente del mercado de alquiler. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1250. Un propietario debe notificar a todos los inquilinos de la propiedad con un aviso de desalojo de 120 días indicando la intención del propietario de retirarse del mercado de alquiler. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1140.
Algunos inquilinos pueden extender su arrendamiento por más de 120 días. Los inquilinos que son ancianos, discapacitados o que padecen una enfermedad terminal o catastrófica pueden ser elegibles para ejercer la opción de extender sus arrendamientos por al menos un año. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1160. Y los hogares con un niño menor de dieciocho años que está inscrito en la escuela y ha vivido en la unidad durante al menos un año pueden extender el arrendamiento durante el año escolar más sesenta días adicionales. Id.
Los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de San José por un desalojo de la Ley Ellis, más la devolución de su depósito de seguridad. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1150.
¿A qué beneficios de reubicación tengo derecho por un desalojo sin culpa en virtud de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San José?
Los inquilinos que son desplazados por un desalojo de la Ley Ellis, un desalojo por mudanza del propietario, una orden de desalojo emitida por la ciudad debido a un apartamento no permitido o condiciones inseguras, o un desalojo por rehabilitación sustancial tienen derecho a un beneficio de Asistencia de Reubicación Base. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1250.
El beneficio de Asistencia de Reubicación Base se calcula por el número de dormitorios en la unidad del inquilino, no por el número de inquilinos, y son los siguientes:
- Para un estudio, un hogar tiene derecho a $6.925,00;
- Para una unidad de un dormitorio, un hogar tiene derecho a $8.400,00;
- Para una unidad de dos dormitorios, un hogar tiene derecho a $10.353,00;
- Para una unidad de tres dormitorios, un hogar tiene derecho a $12.414,00.
Para los desalojos de la Ley Ellis, un hogar de inquilinos puede calificar para un beneficio de reubicación adicional llamado Asistencia Calificada. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1150. Cuando al menos un inquilino en un hogar es anciano, discapacitado, tiene una enfermedad terminal, una enfermedad catastrófica o tiene un hijo menor de dieciocho años que está inscrito en la escuela, el hogar tiene derecho a un beneficio de reubicación adicional. Id.
El monto de la Asistencia Calificada es el 40% del beneficio de Asistencia de Reubicación Base. Los hogares de inquilinos que cumplen con los requisitos anteriores tienen derecho al beneficio de Reubicación Base más el beneficio de Asistencia Calificada. Los montos totales son los siguientes:
- Para un estudio, un hogar tiene derecho a $9.695,00;
- Para una unidad de un dormitorio, un hogar tiene derecho a $11.760,00;
- Para una unidad de dos dormitorios, un hogar tiene derecho a $14.494,00;
- Para una unidad de tres dormitorios, un hogar tiene derecho a $17.380,00.
Alternativamente, cuando un hogar de inquilinos se enfrenta a un desalojo de la Ley Ellis y el propietario les ofrece un apartamento similar con control de alquileres por el mismo alquiler, y el hogar acepta la oferta, no recibirán el beneficio de Asistencia de Reubicación Base ni el beneficio de Asistencia Calificada. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1151. En cambio, el hogar de inquilinos tendrá derecho a un beneficio de Asistencia Especial para cubrir los costos de mudanza al nuevo apartamento. Id. Los montos son los siguientes:
- Para un estudio, un hogar tiene derecho a $1.200,00;
- Para una unidad de un dormitorio, un hogar tiene derecho a $1.400,00;
- Para una unidad de dos dormitorios, un hogar tiene derecho a $1.700,00;
- Para una unidad de tres dormitorios, un hogar tiene derecho a $2.000,00.
¿Cuáles son las soluciones del inquilino para el desalojo injusto en virtud de la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos y la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San José?
Siempre que un propietario desaloja injustamente o intenta desalojar a un inquilino en violación de la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos o la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San José, el inquilino puede presentar una demanda por medidas cautelares, daños monetarios, costos y honorarios razonables de abogados. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.1280. También se pueden otorgar daños triples si el propietario fue intencional en su incumplimiento de las ordenanzas. Id. Además, un propietario que se encuentre en violación de la ordenanza es responsable ante el inquilino por una multa de hasta $10.000,00. San Jose, Cal., Mun. Code § 17.23.550
Los inquilinos de San José a quienes se les haya notificado un aviso de desalojo o que crean que fueron desalojados injustamente sin una causa justificada deben comunicarse de inmediato con un abogado con experiencia en derechos de los inquilinos en Tobener Ravenscroft para discutir sus opciones.
