¿Qué es un certificado de impedimento de inquilino (también denominado acuerdo de impedimento, cuestionario de información de alquiler o declaración de información de alquiler de inquilino)?
Cuando un propietario pone una propiedad de alquiler a la venta, el agente de bienes raíces o el propietario a menudo solicitan que los inquilinos del edificio completen y firmen un documento llamado certificado de impedimento. A veces, un certificado de impedimento se titula Declaración de información de alquiler del inquilino o Cuestionario de información de alquiler.
Se utiliza un certificado de impedimento para informar a un comprador potencial de una propiedad de alquiler comercial o residencial de los derechos y privilegios de los inquilinos existentes. El certificado de impedimento solicita información sobre el monto del alquiler, los términos del arrendamiento, el estado de tenencia protegida, los acuerdos verbales con el propietario, las modificaciones a los acuerdos de arrendamiento escritos, las promesas hechas por el propietario y los acuerdos con respecto al pago de los servicios públicos, por ejemplo, agua y gas. En resumen, el acuerdo de impedimento está destinado a describir completamente la naturaleza de la relación entre el propietario y el inquilino. El objetivo es notificar a los posibles compradores de la propiedad de alquiler sobre los derechos y privilegios de los que disfrutan los inquilinos existentes.
¿Estoy obligado a completar un acuerdo de impedimento?
Un inquilino debe firmar un certificado de impedimento cuando el contrato de arrendamiento escrito contiene una disposición que exige que el inquilino lo haga. Es un incumplimiento del contrato de arrendamiento negarse a completar un impedimento cuando el contrato de arrendamiento exige que un inquilino lo haga. Muchos contratos de arrendamiento contienen esta cláusula, por lo que es muy importante que un inquilino revise el contrato de arrendamiento antes de decidir si completa o no un certificado de impedimento.
Si su contrato de arrendamiento contiene una disposición que le exige completar un certificado de impedimento, también indicará cuántos días tiene para hacerlo. Revise cuidadosamente esta disposición de su contrato de arrendamiento, ya que un inquilino normalmente solo tiene unos pocos días para completar un certificado de impedimento y devolverlo al propietario.
Cuando un inquilino no completa un certificado de impedimento según lo exige un contrato de arrendamiento, el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de arrendamiento. En ausencia de una disposición de arrendamiento, un inquilino no está obligado a completar y firmar un acuerdo de impedimento. Sin embargo, en muchas circunstancias, será en el mejor interés del inquilino completar y firmar un certificado de impedimento, incluso si el contrato de arrendamiento no exige que el inquilino lo haga.
¿Debo firmar un certificado de impedimento?
Aunque un contrato de arrendamiento no exija un certificado de impedimento, existen algunas situaciones en las que un inquilino aún debe firmar un acuerdo de impedimento. Primero, un inquilino debe firmar un acuerdo de impedimento cuando el inquilino tiene acuerdos verbales con el propietario que no están registrados por escrito. Por ejemplo, si un propietario acordó verbalmente permitir que un inquilino tenga una mascota, sería prudente que el inquilino incluyera ese acuerdo en el certificado de impedimento, para que el nuevo propietario sea notificado de este privilegio. Otros ejemplos incluyen acuerdos sobre el pago de los servicios públicos, áreas de garaje y almacenamiento, subarrendamiento, uso de áreas comunes, reducciones de alquiler, intereses del depósito de seguridad y aumentos de alquiler.
En segundo lugar, en las jurisdicciones con control de alquileres, un inquilino puede querer firmar un certificado de impedimento para informar a los compradores potenciales de las restricciones sobre la propiedad en caso de un desalojo sin culpa, como una restricción en la conversión de condominios.
En tercer lugar, un inquilino debe firmar un certificado de impedimento si el inquilino vive en una jurisdicción con control de alquileres y tiene protección contra ciertos tipos de desalojos debido a la edad, discapacidad o enfermedad terminal. Es aconsejable hablar con un abogado de derechos de inquilinos o con una agencia municipal apropiada para determinar si se aplica el estado protegido o si pueden aplicarse restricciones de propiedad después de ciertos desalojos sin culpa.
¿Cuáles son algunas cosas que pueden no estar cubiertas en mi contrato de arrendamiento, pero que querré abordar en el certificado de impedimento?
Es posible que haya llegado a acuerdos paralelos con su propietario que no están en su contrato de arrendamiento o que contradicen lo que dice su contrato de arrendamiento. Para preservar cualquiera de estos acuerdos, querrá incluirlos en su certificado de impedimento. Algunos ejemplos son
- Uso gratuito de un área de almacenamiento
- Uso gratuito de un espacio de estacionamiento
- Permiso para tener una mascota
- Uso exclusivo de un patio trasero
- Un acuerdo para mantener parte del edificio a cambio de un alquiler reducido
- Permiso para subarrendar
- Permiso para tener un(os) compañero(s) de cuarto
La lista anterior está lejos de ser exhaustiva. Los ejemplos sirven para ilustrar cuán variados pueden ser los acuerdos externos con un propietario. Los inquilinos querrán asegurarse de abordar cualquier acuerdo que esté a su favor y que quieran preservar.
¿Cuál es el efecto de un acuerdo de impedimento?
Se presume concluyentemente que el contenido de un acuerdo de impedimento es verdadero y vincula tanto al propietario como al inquilino. Plaza Freeway Ltd. P’ship v. First Mountain Bank, 81 Cal. App. 4th 616, 628 (2000). De hecho, el contenido del acuerdo de impedimento se considera concluyente incluso si es erróneo. Id. Lo que esto significa es que los inquilinos están obligados por el contenido de un certificado de impedimento. Id.; Cal. Evid. Code § 622. Los propietarios también tienen prohibido impugnar la veracidad del certificado de impedimento. Miner v. Tustin Ave. Inv’rs, LLC, 116 Cal. App. 4th 264, 271 (2004); Cal. Evid. Code § 622. Cuando existe una ambigüedad entre el certificado de impedimento y el contrato de arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales leerán el contrato de arrendamiento y el impedimento juntos para rectificar la ambigüedad. Miner, 116 Cal. App. 4th en 268; Cal. Evid. Code § 622. Aunque estos casos principales de California pertenecían a inquilinos comerciales, las opiniones del tribunal también son relevantes para los inquilinos residenciales.
En Plaza Freeway, el demandado tenía un contrato de arrendamiento de veinticinco años que era ambiguo en cuanto a las fechas de inicio y finalización del arrendamiento. 81 Cal. App. 4th at 619. Cuando el edificio se vendió al demandante, el demandado firmó un certificado de impedimento que establecía las fechas de inicio y finalización del arrendamiento. Id. At 620. El demandado tenía una opción en su contrato de arrendamiento para extender su plazo que requería que el demandado notificara al demandante doce meses antes de la expiración del arrendamiento para ejercer esa opción. Id. At 620. Cuando el demandado intentó ejercer la opción de extender su plazo, el demandante alegó que el demandado había superado la fecha límite de notificación para hacerlo según las fechas del certificado de impedimento que el demandado había proporcionado. Id. At 619. El demandado no estuvo de acuerdo y permaneció en posesión de la propiedad. Id. Posteriormente, el demandante presentó una demanda de desalojo. Id. El tribunal de primera instancia determinó cuál era la fecha correcta de finalización del contrato de arrendamiento y determinó que, independientemente del certificado de impedimento, el demandado estaba en posesión legal de la propiedad habiendo ejercido oportunamente su opción según el contrato de arrendamiento. Id. Sin embargo, la sentencia del tribunal de primera instancia fue revocada en apelación. Id. El tribunal de apelaciones determinó que el demandado estaba obligado por las fechas que escribió en el certificado de impedimento, aunque las fechas fueran incorrectas. Id. en 629. El tribunal dejó claro que el contenido de un certificado de impedimento se considera concluyente, dictaminando que sostener lo contrario “derrotaría el propósito detrás de la práctica generalizada de usar certificados de impedimento”. Id. en 628.
Pero, cuando existe una ambigüedad entre el certificado de impedimento y el contrato de arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales leerán el contrato de arrendamiento y el impedimento juntos. Miner, 116 Cal. App. 4th en 264. Cuando un conflicto entre un contrato de arrendamiento y un certificado de impedimento es causado por la ambigüedad en el impedimento y no en el contrato de arrendamiento, la ambigüedad puede no tener un efecto de impedimento presuntivo sobre los derechos del inquilino con respecto a los términos del contrato de arrendamiento claramente establecidos. Id. Esto es distinguible de Plaza Freeway, donde el impedimento era claro en su cara.
En Miner, el contrato de arrendamiento del demandante contenía una opción de renovación. Sin embargo, el demandante había completado un certificado de impedimento que tenía una cláusula que establecía que el inquilino no tenía opciones “excepto las siguientes”, y el demandante dejó este espacio en blanco. Id. en 271. Considerando que el contrato de arrendamiento preveía una opción, el inquilino creó una ambigüedad al dejar esta disposición en blanco en el certificado de impedimento. Id. en 267. El tribunal concluyó que el certificado de impedimento y el contrato de arrendamiento juntos constituían todo el contrato a ser interpretado. Id.
Lo importante a tener en cuenta con respecto a la cumplimentación del certificado de impedimento es que los inquilinos deben asegurarse absolutamente de que la información en el documento sea correcta, precisa y completa para proteger sus derechos. Un inquilino debe revisar cuidadosamente su contrato de arrendamiento, adenda y cualquier otro acuerdo que tenga con el propietario antes de completar un certificado de impedimento.
¿Cuáles son los riesgos de firmar un certificado de impedimento?
Por lo general, un certificado de impedimento cumplimentado con precisión no presentará riesgos para el inquilino. Sin embargo, si el certificado de impedimento no es preciso y describe derechos que son inconsistentes con los términos del contrato de arrendamiento, puede resultar un problema. Aunque es raro, los inquilinos han sido demandados por impedimentos inexactos, principalmente en jurisdicciones con control de alquileres. Debido a que un certificado de impedimento es un documento vinculante, no debe incluir disposiciones que sean inconsistentes con el contrato de arrendamiento o que sean inexactas. Plaza Freeway, 81 Cal. App. 4th en 616; Cal. Evid. Code § 622. Para evitar estos posibles problemas, un inquilino debe tener mucho cuidado para asegurarse de que cada disposición enumerada en el acuerdo de impedimento sea precisa y completa.
Un certificado de impedimento no debe utilizarse en lugar del contrato de arrendamiento en sí. Un inquilino debe oponerse a cualquier disposición que modifique los términos de su contrato de arrendamiento o limite sus derechos en virtud del contrato de arrendamiento. Un inquilino también debe tener cuidado al completar la información en el certificado de impedimento que ya está contenida en el contrato de arrendamiento, ya que hacerlo puede resultar en una ambigüedad si se completa de forma incorrecta o inexacta. Asegúrese de que el contrato de arrendamiento original y también todos los documentos pertinentes estén enumerados en el certificado de impedimento, como cualquier modificación, adenda o acuerdo paralelo. Si omite cualquier detalle importante de su tenencia que le sea favorable, el nuevo propietario puede negarle esos beneficios más adelante.
¿Qué sucede si un agente de bienes raíces no reenvía el certificado de impedimento a los compradores potenciales?
Los agentes de bienes raíces tienen el deber de proporcionar a los compradores potenciales todos los certificados de impedimento. Cal. Civ. Code § 2079.16. Además, un comprador puede recuperar daños y perjuicios contra un vendedor o agente de bienes raíces que presente un acuerdo de impedimento erróneo. Linden Partners v. Wilshire Linden Ass’ns., 62 Cal. App. 4th 508, 531 (1998).
Si bien esta situación crea un problema para el comprador, el vendedor y el agente, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con su obligación de completar el certificado de impedimento de forma correcta y precisa, el inquilino no tendrá ninguna responsabilidad. Sin embargo, si surge alguna pregunta, es mejor consultar con un abogado de inquilinos con experiencia.
¿Qué dice la ordenanza de alquileres de San Francisco sobre los certificados de impedimento?
La Ordenanza de Alquileres de San Francisco contempla el grave efecto que la firma de un certificado de impedimento puede tener en los inquilinos y, como resultado, según la Sección 37.9(k), los propietarios deben entregar una “Divulgación de los Derechos de los Inquilinos Antes y Después de la Venta de Unidades de Alquiler Sujetas a la Sección 37.9”. S.F. Cal., Ordenanza de Alquileres § 37.9(k)(1).
La Sección 37.9(k)(1) establece que cuando se vende una propiedad que contiene unidades de alquiler que están sujetas a la Ordenanza de Alquileres de SF, los propietarios deben proporcionar a los inquilinos una divulgación escrita de ciertos derechos. Con respecto a los certificados de impedimento, la Ordenanza establece que la divulgación debe contener lo siguiente:
Una declaración de que los inquilinos no están obligados a completar o firmar ningún certificado de impedimento o acuerdo de impedimento, excepto según lo exija la ley o el acuerdo de alquiler de ese inquilino. La declaración informará además a los inquilinos que los derechos de los inquilinos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de impedimento y que los inquilinos deben buscar asesoramiento legal antes de completar o firmar un certificado o acuerdo de impedimento.
Según la Sección 37.9(k), el propietario también debe revelar a un inquilino que no puede ser desalojado, que su alquiler no puede aumentarse y que su contrato de arrendamiento no puede modificarse únicamente porque la propiedad se está vendiendo. S.F. Cal., Ordenanza de Alquileres § 37.9(k)(1).
