Cuando un propietario pone una propiedad de alquiler a la venta, el agente de bienes ra\u00edces o el propietario a menudo solicitan que los inquilinos del edificio completen y firmen un documento llamado certificado de impedimento. A veces, un certificado de impedimento se titula Declaraci\u00f3n de informaci\u00f3n de alquiler del inquilino o Cuestionario de informaci\u00f3n de alquiler. <\/p>\n
Se utiliza un certificado de impedimento para informar a un comprador potencial de una propiedad de alquiler comercial o residencial de los derechos y privilegios de los inquilinos existentes. El certificado de impedimento solicita informaci\u00f3n sobre el monto del alquiler, los t\u00e9rminos del arrendamiento, el estado de tenencia protegida, los acuerdos verbales con el propietario, las modificaciones a los acuerdos de arrendamiento escritos, las promesas hechas por el propietario y los acuerdos con respecto al pago de los servicios p\u00fablicos, por ejemplo, agua y gas. En resumen, el acuerdo de impedimento est\u00e1 destinado a describir completamente la naturaleza de la relaci\u00f3n entre el propietario y el inquilino. El objetivo es notificar a los posibles compradores de la propiedad de alquiler sobre los derechos y privilegios de los que disfrutan los inquilinos existentes. <\/p>\n
Un inquilino debe firmar un certificado de impedimento cuando el contrato de arrendamiento escrito contiene una disposici\u00f3n que exige que el inquilino lo haga. Es un incumplimiento del contrato de arrendamiento negarse a completar un impedimento cuando el contrato de arrendamiento exige que un inquilino lo haga. Muchos contratos de arrendamiento contienen esta cl\u00e1usula, por lo que es muy importante que un inquilino revise el contrato de arrendamiento antes de decidir si completa o no un certificado de impedimento. <\/p>\n
Si su contrato de arrendamiento contiene una disposici\u00f3n que le exige completar un certificado de impedimento, tambi\u00e9n indicar\u00e1 cu\u00e1ntos d\u00edas tiene para hacerlo. Revise cuidadosamente esta disposici\u00f3n de su contrato de arrendamiento, ya que un inquilino normalmente solo tiene unos pocos d\u00edas para completar un certificado de impedimento y devolverlo al propietario. <\/p>\n
Cuando un inquilino no completa un certificado de impedimento seg\u00fan lo exige un contrato de arrendamiento, el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de arrendamiento. En ausencia de una disposici\u00f3n de arrendamiento, un inquilino no est\u00e1 obligado a completar y firmar un acuerdo de impedimento. Sin embargo, en muchas circunstancias, ser\u00e1 en el mejor inter\u00e9s del inquilino completar y firmar un certificado de impedimento, incluso si el contrato de arrendamiento no exige que el inquilino lo haga. <\/p>\n
Aunque un contrato de arrendamiento no exija un certificado de impedimento, existen algunas situaciones en las que un inquilino a\u00fan debe firmar un acuerdo de impedimento. Primero, un inquilino debe firmar un acuerdo de impedimento cuando el inquilino tiene acuerdos verbales con el propietario que no est\u00e1n registrados por escrito. Por ejemplo, si un propietario acord\u00f3 verbalmente permitir que un inquilino tenga una mascota, ser\u00eda prudente que el inquilino incluyera ese acuerdo en el certificado de impedimento, para que el nuevo propietario sea notificado de este privilegio. Otros ejemplos incluyen acuerdos sobre el pago de los servicios p\u00fablicos, \u00e1reas de garaje y almacenamiento, subarrendamiento, uso de \u00e1reas comunes, reducciones de alquiler, intereses del dep\u00f3sito de seguridad y aumentos de alquiler. <\/p>\n
En segundo lugar, en las jurisdicciones con control de alquileres, un inquilino puede querer firmar un certificado de impedimento para informar a los compradores potenciales de las restricciones sobre la propiedad en caso de un desalojo sin culpa, como una restricci\u00f3n en la conversi\u00f3n de condominios.<\/p>\n
En tercer lugar, un inquilino debe firmar un certificado de impedimento si el inquilino vive en una jurisdicci\u00f3n con control de alquileres y tiene protecci\u00f3n contra ciertos tipos de desalojos debido a la edad, discapacidad o enfermedad terminal. Es aconsejable hablar con un abogado de derechos de inquilinos o con una agencia municipal apropiada para determinar si se aplica el estado protegido o si pueden aplicarse restricciones de propiedad despu\u00e9s de ciertos desalojos sin culpa. <\/p>\n
\u00bfCu\u00e1les son algunas cosas que pueden no estar cubiertas en mi contrato de arrendamiento, pero que querr\u00e9 abordar en el certificado de impedimento?<\/p>\n
Es posible que haya llegado a acuerdos paralelos con su propietario que no est\u00e1n en su contrato de arrendamiento o que contradicen lo que dice su contrato de arrendamiento. Para preservar cualquiera de estos acuerdos, querr\u00e1 incluirlos en su certificado de impedimento. Algunos ejemplos son <\/p>\n
La lista anterior est\u00e1 lejos de ser exhaustiva. Los ejemplos sirven para ilustrar cu\u00e1n variados pueden ser los acuerdos externos con un propietario. Los inquilinos querr\u00e1n asegurarse de abordar cualquier acuerdo que est\u00e9 a su favor y que quieran preservar. <\/p>\n
Se presume concluyentemente que el contenido de un acuerdo de impedimento es verdadero y vincula tanto al propietario como al inquilino. Plaza Freeway Ltd. P\u2019ship v. First Mountain Bank, 81 Cal. App. 4th 616, 628 (2000). De hecho, el contenido del acuerdo de impedimento se considera concluyente incluso si es err\u00f3neo. Id. Lo que esto significa es que los inquilinos est\u00e1n obligados por el contenido de un certificado de impedimento. Id.; Cal. Evid. Code \u00a7 622. Los propietarios tambi\u00e9n tienen prohibido impugnar la veracidad del certificado de impedimento. Miner v. Tustin Ave. Inv\u2019rs, LLC, 116 Cal. App. 4th 264, 271 (2004); Cal. Evid. Code \u00a7 622. Cuando existe una ambig\u00fcedad entre el certificado de impedimento y el contrato de arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales leer\u00e1n el contrato de arrendamiento y el impedimento juntos para rectificar la ambig\u00fcedad. Miner, 116 Cal. App. 4th en 268; Cal. Evid. Code \u00a7 622. Aunque estos casos principales de California pertenec\u00edan a inquilinos comerciales, las opiniones del tribunal tambi\u00e9n son relevantes para los inquilinos residenciales.<\/p>\n
En Plaza Freeway, el demandado ten\u00eda un contrato de arrendamiento de veinticinco a\u00f1os que era ambiguo en cuanto a las fechas de inicio y finalizaci\u00f3n del arrendamiento. 81 Cal. App. 4th at 619. Cuando el edificio se vendi\u00f3 al demandante, el demandado firm\u00f3 un certificado de impedimento que establec\u00eda las fechas de inicio y finalizaci\u00f3n del arrendamiento. Id. At 620. El demandado ten\u00eda una opci\u00f3n en su contrato de arrendamiento para extender su plazo que requer\u00eda que el demandado notificara al demandante doce meses antes de la expiraci\u00f3n del arrendamiento para ejercer esa opci\u00f3n. Id. At 620. Cuando el demandado intent\u00f3 ejercer la opci\u00f3n de extender su plazo, el demandante aleg\u00f3 que el demandado hab\u00eda superado la fecha l\u00edmite de notificaci\u00f3n para hacerlo seg\u00fan las fechas del certificado de impedimento que el demandado hab\u00eda proporcionado. Id. At 619. El demandado no estuvo de acuerdo y permaneci\u00f3 en posesi\u00f3n de la propiedad. Id. Posteriormente, el demandante present\u00f3 una demanda de desalojo. Id. El tribunal de primera instancia determin\u00f3 cu\u00e1l era la fecha correcta de finalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento y determin\u00f3 que, independientemente del certificado de impedimento, el demandado estaba en posesi\u00f3n legal de la propiedad habiendo ejercido oportunamente su opci\u00f3n seg\u00fan el contrato de arrendamiento. Id. Sin embargo, la sentencia del tribunal de primera instancia fue revocada en apelaci\u00f3n. Id. El tribunal de apelaciones determin\u00f3 que el demandado estaba obligado por las fechas que escribi\u00f3 en el certificado de impedimento, aunque las fechas fueran incorrectas. Id. en 629. El tribunal dej\u00f3 claro que el contenido de un certificado de impedimento se considera concluyente, dictaminando que sostener lo contrario \u201cderrotar\u00eda el prop\u00f3sito detr\u00e1s de la pr\u00e1ctica generalizada de usar certificados de impedimento\u201d. Id. en 628. <\/p>\n
Pero, cuando existe una ambig\u00fcedad entre el certificado de impedimento y el contrato de arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales leer\u00e1n el contrato de arrendamiento y el impedimento juntos. Miner, 116 Cal. App. 4th en 264. Cuando un conflicto entre un contrato de arrendamiento y un certificado de impedimento es causado por la ambig\u00fcedad en el impedimento y no en el contrato de arrendamiento, la ambig\u00fcedad puede no tener un efecto de impedimento presuntivo sobre los derechos del inquilino con respecto a los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento claramente establecidos. Id. Esto es distinguible de Plaza Freeway, donde el impedimento era claro en su cara.<\/p>\n
En Miner, el contrato de arrendamiento del demandante conten\u00eda una opci\u00f3n de renovaci\u00f3n. Sin embargo, el demandante hab\u00eda completado un certificado de impedimento que ten\u00eda una cl\u00e1usula que establec\u00eda que el inquilino no ten\u00eda opciones \u201cexcepto las siguientes\u201d, y el demandante dej\u00f3 este espacio en blanco. Id. en 271. Considerando que el contrato de arrendamiento preve\u00eda una opci\u00f3n, el inquilino cre\u00f3 una ambig\u00fcedad al dejar esta disposici\u00f3n en blanco en el certificado de impedimento. Id. en 267. El tribunal concluy\u00f3 que el certificado de impedimento y el contrato de arrendamiento juntos constitu\u00edan todo el contrato a ser interpretado. Id.<\/p>\n
Lo importante a tener en cuenta con respecto a la cumplimentaci\u00f3n del certificado de impedimento es que los inquilinos deben asegurarse absolutamente de que la informaci\u00f3n en el documento sea correcta, precisa y completa para proteger sus derechos. Un inquilino debe revisar cuidadosamente su contrato de arrendamiento, adenda y cualquier otro acuerdo que tenga con el propietario antes de completar un certificado de impedimento. <\/p>\n
Por lo general, un certificado de impedimento cumplimentado con precisi\u00f3n no presentar\u00e1 riesgos para el inquilino. Sin embargo, si el certificado de impedimento no es preciso y describe derechos que son inconsistentes con los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento, puede resultar un problema. Aunque es raro, los inquilinos han sido demandados por impedimentos inexactos, principalmente en jurisdicciones con control de alquileres. Debido a que un certificado de impedimento es un documento vinculante, no debe incluir disposiciones que sean inconsistentes con el contrato de arrendamiento o que sean inexactas. Plaza Freeway, 81 Cal. App. 4th en 616; Cal. Evid. Code \u00a7 622. Para evitar estos posibles problemas, un inquilino debe tener mucho cuidado para asegurarse de que cada disposici\u00f3n enumerada en el acuerdo de impedimento sea precisa y completa. <\/p>\n
Un certificado de impedimento no debe utilizarse en lugar del contrato de arrendamiento en s\u00ed. Un inquilino debe oponerse a cualquier disposici\u00f3n que modifique los t\u00e9rminos de su contrato de arrendamiento o limite sus derechos en virtud del contrato de arrendamiento. Un inquilino tambi\u00e9n debe tener cuidado al completar la informaci\u00f3n en el certificado de impedimento que ya est\u00e1 contenida en el contrato de arrendamiento, ya que hacerlo puede resultar en una ambig\u00fcedad si se completa de forma incorrecta o inexacta. Aseg\u00farese de que el contrato de arrendamiento original y tambi\u00e9n todos los documentos pertinentes est\u00e9n enumerados en el certificado de impedimento, como cualquier modificaci\u00f3n, adenda o acuerdo paralelo. Si omite cualquier detalle importante de su tenencia que le sea favorable, el nuevo propietario puede negarle esos beneficios m\u00e1s adelante. <\/p>\n
Los agentes de bienes ra\u00edces tienen el deber de proporcionar a los compradores potenciales todos los certificados de impedimento. Cal. Civ. Code \u00a7 2079.16. Adem\u00e1s, un comprador puede recuperar da\u00f1os y perjuicios contra un vendedor o agente de bienes ra\u00edces que presente un acuerdo de impedimento err\u00f3neo. Linden Partners v. Wilshire Linden Ass\u2019ns., 62 Cal. App. 4th 508, 531 (1998).<\/p>\n
Si bien esta situaci\u00f3n crea un problema para el comprador, el vendedor y el agente, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con su obligaci\u00f3n de completar el certificado de impedimento de forma correcta y precisa, el inquilino no tendr\u00e1 ninguna responsabilidad. Sin embargo, si surge alguna pregunta, es mejor consultar con un abogado de inquilinos con experiencia. <\/p>\n
La Ordenanza de Alquileres de San Francisco contempla el grave efecto que la firma de un certificado de impedimento puede tener en los inquilinos y, como resultado, seg\u00fan la Secci\u00f3n 37.9(k), los propietarios deben entregar una \u201cDivulgaci\u00f3n de los Derechos de los Inquilinos Antes y Despu\u00e9s de la Venta de Unidades de Alquiler Sujetas a la Secci\u00f3n 37.9\u201d. S.F. Cal., Ordenanza de Alquileres \u00a7 37.9(k)(1). <\/p>\n
La Secci\u00f3n 37.9(k)(1) establece que cuando se vende una propiedad que contiene unidades de alquiler que est\u00e1n sujetas a la Ordenanza de Alquileres de SF, los propietarios deben proporcionar a los inquilinos una divulgaci\u00f3n escrita de ciertos derechos. Con respecto a los certificados de impedimento, la Ordenanza establece que la divulgaci\u00f3n debe contener lo siguiente: <\/p>\n
Una declaraci\u00f3n de que los inquilinos no est\u00e1n obligados a completar o firmar ning\u00fan certificado de impedimento o acuerdo de impedimento, excepto seg\u00fan lo exija la ley o el acuerdo de alquiler de ese inquilino. La declaraci\u00f3n informar\u00e1 adem\u00e1s a los inquilinos que los derechos de los inquilinos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de impedimento y que los inquilinos deben buscar asesoramiento legal antes de completar o firmar un certificado o acuerdo de impedimento. <\/p>\n
Seg\u00fan la Secci\u00f3n 37.9(k), el propietario tambi\u00e9n debe revelar a un inquilino que no puede ser desalojado, que su alquiler no puede aumentarse y que su contrato de arrendamiento no puede modificarse \u00fanicamente porque la propiedad se est\u00e1 vendiendo. S.F. Cal., Ordenanza de Alquileres \u00a7 37.9(k)(1). <\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00bfQu\u00e9 es un certificado de impedimento de inquilino (acuerdo de impedimento)?<\/p>\n
Cuando un propietario pone una propiedad de alquiler a la venta, el agente de bienes ra\u00edces y el propietario solicitar\u00e1n a un inquilino que complete y firme un certificado de impedimento. Se utiliza un certificado de impedimento para informar a un comprador potencial de una propiedad de alquiler comercial o residencial de los derechos de los inquilinos existentes. <\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"template-eeat-sidebar.php","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-122810","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/122810","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=122810"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/122810\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":122819,"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/122810\/revisions\/122819"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=122810"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=122810"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.tobenerlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=122810"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}