Desalojo OMI

Conozca Sus Derechos en un Desalojo Donde el Dueño Tiene la Intención de Moverse a la Vivienda (Owner Move-In Evictions/OMI)

Actualizado 5 Noviembre 2010

Definición de OMI

La Ordenanza de Renta de San Francisco deja que el dueño de un edificio, pueda desalojar a todos los inquilinos de una vivienda de renta singular, si:

Un dueño también podría mover a un familiar inmediato al edificio si:

Familiares Inmediatos podrían incluir cualquiera de los siguientes: abuelos, nietos, padres/madres, hijos/hijas, hermanos, hermanas, y un esposo/esposa o el esposo/esposa de cualquiera de estos familiares.

El Mínimo Subsidio Para Moverse

En el caso de un OMI, el dueño es requerido a pagarle al inquilino asistencia de moverse – más o menos $5,000 por inquilino y  lo máximo siendo $15,000 por vivienda.  La mitad de este dinero debe de estar pagado cuando se presente la notificación de desalojo y mitad cuando el inquilino se salga de la vivienda.  En adición, el dueño debe de ofrecerle al inquilino alguna vivienda que él tenga, que no esté ocupada, aunque sea en otro edificio.

Restricciones de Rentar y Desalojo Ilegal

Si el dueño no vive en la vivienda por tres (3) años, el dueño le debe de ofrecer de nuevo la vivienda al inquilino original, y a la misma renta original, ajustada por lo que es permitido bajo aumentos de rentas.  Cuando un dueño no le ha ofrecido de nuevo la vivienda a  un inquilino o no vive en la vivienda por los tres años, los inquilinos podrían registrar una demanda por desalojo ilegal contra el dueño.

El Proceso de OMI Paso por Paso

1. Requeridos y Ofertas Hechos Oralmente

Casi siempre el proceso de OMI comienza con un requerido hecho oralmente diciendo que el inquilino debe de dejar la vivienda y una oferta de pago.  Es el interés del dueño de pagar para que el inquilino se mueva fuera.  Solo en honorarios de abogado, le va costar al dueño un mínimo de $10,000 para seguir adelante con un OMI.  Vea Negociando la Oferta Para Moverse – Que es lo que puede perder el dueño en un OMI. En adición, si el dueño ha hecho una compra de propiedad recientemente, el dueño está pagando una hipoteca al igual de más o menos $2,000 por mes, por vivienda.  El mayor tiempo que el inquilino viva en el edificio, lo más que va a perder el dueño en servicio de deuda.  Más grave, la restricción de renta de tres (3) años, de manera grande reduce el valor de reventa – quizás tanto como 20% por cada vivienda.  Si el dueño puede conseguir que los inquilinos renuncien sus derechos y  se muevan rápidamente, sin ninguna batalla legal, le podría salvar al dueño cercas de un promedio de $120,000 por vivienda.

2.  Notificación de Sesenta (60) días de Desalojo de OMI

Si el inquilino y el dueño no pueden llegar a un convenio, los inquilinos podrían recibir una notificación de desalojo de sesenta (60) días.  Esta notificación lleva muchos requisitos técnicos y debe de ser hecho por un abogado que conoce bien las leyes de alquilar en San Francisco.  Es común que dueños y también algunos abogados hagan errores en notificaciones de sesenta (60) días.

Este es muy buen tiempo de conocer a un abogado de inquilino.  Una notificación de desalojo no quiere decir que el inquilino se tiene que mover, pero podría ser en el mejor interés del inquilino salirse de la vivienda,  especialmente si tiene razones en creer que el dueño no está siendo honesto.

Es importante entender que una notificación de sesenta (60) días, no cambia la estrategia de negociación.  En realidad, la notificación podría ser retirada hasta la fecha que se expiran los sesenta (60) días o hasta que se salga el inquilino.  Las restricciones de renta de tres (3) años, no son en efectos hasta que la notificación sea servida.  Esto quiere decir que una notificación no debe de conducir pánico en los inquilinos.  En realidad, una notificación de sesenta (60) días podría de manera, poner a los inquilinos en una posición de estratégica superior.

3.  Demanda de Desalojo

Si los inquilinos no se han salido de la vivienda entre los sesenta (60) días en que la notificación fue servida, el dueño podría registrar una demanda de desalojo que se llama retención ilícita (unlawful detainer).  Cuando una retención ilícita ha sido servida, los inquilinos solo tienen cinco (5) días para registrar su repuesta.  Dos semanas después que la repuesta ha sido registrada, una conferencia mandataria de convenio será hecha.  Si la demanda de desalojo no llega a un convenio, entonces un juicio será hecho.  En el juicio, los inquilinos podrían retar la intención de buena fe del dueño.  En otras palabras, esté es el tiempo para probar que el dueño deberás no tiene intenciones de vivir en la vivienda por tres (3) años.

Tenga cuidado en revisar su contrato de renta por una provisión de los honorarios de abogado.  Si el contrato de renta tiene una provisión de honorarios de abogado, el perdedor de la demanda de desalojo tendría que pagar los honorarios de abogado para el ganador.  Una provisión de honorarios de abogado podría poner tremenda presión a un dueño que está actuando en mala fe, y podría ser una fuente de valor para un dueño que en verdad es honesto.

4.  Vigilar la Propiedad

De manera que los inquilinos se salgan de la vivienda después de una notificación o después de una demanda de desalojo, es importante que los inquilinos guarden vigilancia de la propiedad para asegurarse que el dueño o un familiar del dueño viven en la vivienda por tres (3) años.  Si el dueño o su familiar no se mueven a la vivienda o se salen antes de los tres (3) años, tiene que ofrecerles la vivienda de nueva a los inquilinos o afrontar una demanda por desalojo ilícito.

Los inquilinos deben de mantener al dueño al tanto de su información de contacto, así el dueño podría fácilmente contactarlos para ofrecerles la vivienda si queda libre.  También es una buena idea que los inquilinos registren cambios a su dirección con el Rent Board de San Francisco.

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PUESTO: 04/19/11 10:37 AM
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