Asbesto

Asbesto y la Garantía de Habitabilidad

Actualizado 5 Noviembre 2010

Dentro de todos los problemas acerca de reparaciones que podría afectar a un inquilino, uno de los más peligrosos problemas es el asbesto.  Asbesto es un material de edificios muy común que se encuentra en viviendas más viejas.  Se encuentra en techos, pintura, insulacion y en bastantes productos comunes.  Cuando asbesto está en el aire o suelto, es de un tamaño microscopio y no se puede ver con los ojos.  Exposiciones breves al asbesto podrían causar cáncers que generalmente no se muestran de quince a cuarenta años después de la exposición.  El riesgo de exposición peligrosa más grave es cuando uno está alrededor de trabajos de renovación, daños por agua, paredes rotas, o un sistema de calentón quebrado.  El peligro verdadero es que es invisible.

Desafortunadamente para inquilinos, los tribunales de California no han todavía enfáticamente definido asbesto como un riesgo de salud que se podría llevar demanda.  Tribunales federales y en estados fuera de California han encontrado que asbestos en el aire viola el derecho del inquilino de tener una vivienda habitable.  Mann v.  Pierce, 803 F.2d 1552 (11th Cir. 1986).  (el caso encontró que la garantía de habitabilidad cubre azuelo de techo que se está desmoronando, con asbesto)  y Molloy v. Li, 235 A.D.2d 342 (NY 1997) (permitió recuperar por asbesto en el sistema de calentón y pedazos en la alfombra. Por extensión, es muy probable que el tribunal de California podría tratar al asbesto suelto como incumplimiento de la garantía de habitabilidad.  Green v. Superior Court, 10 Cal. 3d 616, 638 (1974).  Un dueño que ignora el ‘asbesto suelto’ podría ser encontrado responsable por renta de reembolso y del futuro, daños por angustia emocional, gastos médicos, y honorarios del abogado.  Id.

En general, un inquilino debe de tomar las siguientes medidas si tienen temor que hay asbesto en su espacio de vivir: 1)  consulte para una prueba segura; 2)  dele una notificación en escrito al dueño con copia de los resultados de la prueba; and 3)  prepárese para registrar una demanda contra el dueño, si el asbesto no es remediado.

Es importante de consultar con una compañía privada que califica para conducir tal prueba.  Un inquilino debe de usar precaución en haciendo pruebas acerca de toxinas.  Los tribunales van a excluir estas pruebas que no han seguido metodología científica firme.  Geffcken v. D’Andrea, 137 Cal. App. 4th 1298 (2006).

Un dueño debe de darles notificación a los inquilinos de la presencia de asbesto suelto en la propiedad.  La notificación debe de ser hecha entre quince días de recibir conocimiento de materiales conteniendo asbesto.  Código de Salud y Seguridad § 25915.5.  Un dueño que falla en cumplir con el requisito de notificación, es culpable de un delito castigable por hasta un año en la cárcel y una multa de $1,000.  Id.

Un dueño debe de usar la debida diligencia en completar reparaciones y mantenimiento para reducir exposición al asbesto.  Ordenanza de Renta de San Francisco § 37.10B.  Esto quiere decir que se debe contratar profesionales que tengan licencia.  Asbesto es muy frágil y solo profesionales que tengan el apropiado equipo y protección lo deben quitar.

Inquilinos de locales comerciales tienen protección contra asbesto también, pero el cargo de remediación no siempre podría ser cargada al dueño.  En una situación donde un contrato comercial de alquilar diga que el inquilino debe “remediar todo el asbesto”, el tribunal no harán al inquilino responsable por la remediación automáticamente, más bien verán a la totalidad de las circunstancias, incluyendo la terminación del contrato, la experiencia del inquilino en alquilar comercialmente, la oportunidad del inquilino a ser pruebas, el costo de remediación contra la renta de cada mes, divulgaciones hechos por el dueño antes del contrato, y la participación de abogado o agente comercial en la negociación en el contrato de alquilar.  Brown v. Green, 8 Cal. 4th 812 (1994) (encontró al arrendatario responsable);  vea también Hayden v. Schwartz, 8 Cal. 4th 836 (1994) (encontró al arrendador responsable).

Hay una ausencia en casos en California que tratan con el problema de la eliminación de asbesto en contratos de alquilar comerciales.  Todos los siguientes casos son casos fuera del estado que encontraron al dueño responsable para eliminar asbestos en contratos comerciales: Lazell v. Stone, 123 S.W.3d 6 (Tex. App. 1st Dist. 2003); Wolf v. 2539 Realty Associates, 161 A.D.2d 11 (N.Y. 1900);  Linden Boulevard, L.P. v Elota Realty Co., 196 A.D.2d 808 (1993) and Sun Insurance Services, Inc. v. 260 Peachtree Street, Inc., 192 Ga. App. 482 (1989).

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PUESTO: 04/19/11 10:36 AM
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